Некоторые гражданские договора подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Нужна ли регистрация договора займа? Если да, то, в каких случаях это необходимо делать?
Что необходимо знать, прежде чем официально оформить документ о займе
Обязательной регистрации в органах Росреестра подлежат гражданские договора, которые подразумевают передачу вещных прав.
Например, договор дарения или купли – продажи. Регистрация договора займа в Росреестре не является обязательной на законодательном уровне.
Договор займа, согласно ст. 808 ГК РФ, должен быть составлен в письменной форме, если сумма займа превышает 10 МРОТ на дату составления договора, а также, если одной из сторон является юридическое лицо.
Если сторонами по договору являются физические лица, а сумма займа невелика, то договор можно заключить в устной форме. Достаточно будет написать долговую расписку займодателю. В случае возникновения споров, такая расписка является доказательством получения займа для суда.
Так как договор займа не является договором, по которому передаются вещные права, то и проводить его регистрацию не нужно.
Если к договору займа заключается дополнительно договор залога на имущество, недвижимость или другие вещи, то государственная регистрация необходима в том случае, если предметом залога является недвижимое имущество.
Какие документы нужно подготовить
Если всё-таки договор займа необходимо зарегистрировать, то для этого нужно подготовить ряд документов, которые необходимо предъявить специалистам.
Это такие документы так:
- копии паспортов обеих сторон;
- сам договор в 3-ёх экземплярах – 2 экземпляра останутся у сторон договора, а третий – в Росреестре;
- если к договору займа прилагается договор залога, то необходимо представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и результаты независимой оценки рыночной стоимости недвижимости.
Кроме договоров, все документы нужно представить в виде копий, а также предъявить специалистам оригиналы для проверки подлинности.
Кроме того, сам договор должен быть составлен правильно, чтобы его допустили для регистрации. Неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным.
В договоре займа обязательно должны быть следующие условия:
- сумма займа;
- срок, на который он выдаётся;
- взимает ли займодатель проценты с заёмщика или нет;
- обеспечивается ли займ чем-нибудь. Например, залог или поручительство;
- способы разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты обеих сторон.
Договор займа не подлежит нотариальному удостоверению, но если возникнет такая необходимость, то лучше доверить составление договора нотариусу.
Под залог недвижимости
Договор займа может обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Государственная регистрация договора займа с залоговым обеспечением недвижимым имуществом или земельным участком, обязательна.
Об обеспечении договора необходимо указать в самом «теле» договора займа. В этом случае, нужно указать все реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, а также его оценочную стоимость. Она не должна значительно превышать сумму займа.
Договор залога на недвижимое имущество можно составить отдельно, и сделать ссылку на то, что он является неотъемлемой частью договора займа «от ….числа, заключённого между …..».
Тогда регистрации в Росреестре будет подлежать оба договора, так как сам по себе договор залога не является самостоятельным договором.
Разновидностью договора займа с залогом недвижимого имущества является договор ипотеки. Хотя, по сути, ипотека, это кредит, но положения данного договора можно регулировать и положениями гражданского законодательства о займе и о кредите.
Дата, когда осуществлена регистрация договора залога, является датой заключения и договора займа. Именно с этого момента, у залогодержателя возникает право залога – то есть он может требовать от заёмщика возврата займа. В противном случае, право собственности на залог перейдут к залогодержателю.
Для того чтобы сотрудники Росреестра провели государственную регистрацию договора залога недвижимости, стороны должны предъявить следующие документы:
- заявление на регистрацию;
- квитанция об оплате госпошлины;
- подлинники договора займа и договора залога;
- документы, которые подтверждают вещные права заёмщика на данное имущество;
- результаты независимой оценки стоимости имущества
- документы на недвижимость из БТИ и кадастровой палаты.
Между физическими лицами
Договор займа между физическими лицами не обязательно составлять в письменной форме. Это условие является необходимым, если, ссылаясь на нормы ст. 808 ГК РФ, сумма займа превышает 10 МРОТ на день составления договора займа.
Величина МРОТ берётся по тому субъекту федерации, где проживает заёмщик. В его регионе такой величины не установлено, но для расчёта необходимо брать общероссийский МРОТ.
Например, на 2015 год МРОТ в Москве установлен на отметке в 14 тысяч рублей.
Следовательно, договор займа между физическими лицами нужно обязательно составлять в письменной форме, если сумма займа будет превышать 140 тысяч рублей.
Для сравнения – общероссийский МРОТ на 2015 года равен 5 865 рублей. Стоит напомнить, что власти каждого субъекта РФ имеют право устанавливать свою величину МРОТ в зависимости от уровня жизни в данном регионе.
Договор займа между физическим лицами не нужно регистрировать в Росреестре, только если он не составляется с обеспечением под залог недвижимости.
Если же сумма займа не превышает 10 МРОТ на дату составления, то договор займа может быть заключён и в устной форме. Для подтверждения факта передачи денежных средств взаймы, достаточно чтобы заёмщик написал долговую расписку. Она будет являться доказательством в суде.
Долговую расписку также не нужно заверять у нотариуса или регистрировать в Росреестре.
Если же имеет место договор ипотеки между физическими лицами, то его необходимо удостоверить у нотариуса.
Между юридическими лицами
Договора займа между юридическими лицами обязательно должен быть составлен в письменной форме. Нотариально его можно не регистрировать – это не является обязательным условием.
Если договор между юридическими лицами обеспечивается залогом недвижимого имущества или земельного участка, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Об этом говорится в ст. 131 ГК РФ.
Даже не заверенный нотариально договор займа является доказательством в суде того, что одно юридическое лицо выдало другому юридическому лицу займ. Поэтому если возникнут споры, такой договор можно смело предъявлять в суд вместе с иском.
Как показывает практика, юридические лица всегда проводят регистрацию договора займа у нотариуса. Во-первых, это является гарантией того, что договор составлен правильно, без нарушения норма законодательства.
Как известно, неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным, и, как следствие, сделки недействительной.
Во-вторых, нотариус является дополнительным свидетелем заключения договора и передачи денежных средств в займ.
С нерезидентом
Как правило, по договору займа с нерезидентом, предметом договора является иностранная валюта.
При заключении договора займа с компанией, которая не является резидентом нашей страны, необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
В таком договоре необходимо обязательно указать, законодательство, чьей страны будет применяться для решения спорных и конфликтных ситуаций.
Такой договор также не подлежит обязательной государственной регистрации. Это нужно делать, если есть обеспечение договора залогом – недвижимостью или же участком земли.
Договор займа также может быть и беспроцентным, срочным или бессрочным. В любом случае, его составление регулируется положениями Гражданского и Налогового Кодексов.
Если нерезидентом является физическое лицо, то никаких особенностей составления такого договора также не предусматривается российским законодательством.
Важно! Договор займа с нерезидентом составляется с учётом российского законодательства. Применять законы и нормативные акты другой страны можно только в случае решения спорных ситуаций.
Этот пункт обязательно должен быть указан в договоре. В противном случае, для решения споров будет применяться законодательство России.
Как происходит процедура регистрации договора займа
Для регистрации договора займа, обеим сторонам необходимо явиться в органы Росреестра по месту регистрации недвижимости, которая передаётся по договору займа или залога.
Сторонам нужно предъявить паспорта и 3 подписанных сторонами экземпляра договора.
Если договор составлен больше, чем на 2-ух листах, то он должен быть прошит, каждая страница должна быть скреплена подписями сторон, а на последней странице приклеивается бумага с указанием общего количества страниц и подписями обеих сторон.
Если договор оформлен по всем правилам законодательства, то сотрудники Росреестра принимают его для регистрации. В течение месяца с даты принятия, договор должен быть зарегистрирован.
Как уже упоминалось, только с момента регистрации договора, у залогодержателя возникает право залога. По договору займа, он считается заключённым не с момента передачи предмета займа, а с момента его государственной регистрации.
Для того чтобы сотрудники Росреестра внесли сведения о совершённой сделке в реестр, сторона, которая является займодателем, должна оплатить государственную пошлину. Её величина с 2015 года стала 300 рублей.
Стоит помнить, что законодательно не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора займа. Такой обязательной процедуре подлежат договора, предметом которых является недвижимое имущество, или передача вещных прав.
Поэтому, если к договору займа приложением идёт договор залога, предметом которого является недвижимое имущество или земельный участок, то оба договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Договор залога не является самостоятельным договором, он является приложением к договору займа.
Видео: ответ адвоката — как оформить договор займа денег
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник
Добрый день. Я (физ.лицо) беру займ у знакомого (физ.лица) в размере 2.000.000 руб. на 7 лет под 15% годовых. Залогом выступает принадлежащая мне на основании договора дарения квартира. Среднерыночная стоимость залога составляет около 3.000.000 руб — что соответствует сумме займа с процентами.
ВОПРОС:
1. Нужно ли заверять договор займа и договор залога у нотариуса
2. Какие документы нужны для регистрации договоров в Росреестре
3. Нужно ли для регистрации договора залога в Росреестре заказывать оценку имущества (если нет, то от какой цены отталкиваться, от кадастровой или от рыночной) и собирать документацию из БТИ и прочих учреждений или достаточно правоустанавливающих документов.
3. Когда должна произойти передача денег (до или после регистрации договора залога)
4. Нужно ли подтверждать дееспособность сторон договоров
5. Если мы живем в разных городах Саранск и Н.Новгород, квартира зарегистрирована в Нижегородской области, в МФЦ какого города нужно подавать данные для регистрации
Спасибо
10 Сентября 2019, 14:46, вопрос №2504864
Сергей, г. Нижний Новгород
Уточнение клиента
А чем-то нужно подтверждать стоимость залога (квартиры) и на какую стоимость опираться. Если кадастровую то она совсем мала. А если брать среднерыночную то как её обосновать? Спасибо!
10 Сентября 2019, 15:19
Уточнение клиента
И последний вопросик, а подавать и получать заявление на регистрацию договоров в МФЦ должны обе стороны договора (т.е. обязательно «живое» присутствие обеих сторон). Или я могу съездить в Саранск подписать договоры, вернуться в Нижний Новгород и подать документы здесь без второй стороны?
Огромное спасибо!!!
10 Сентября 2019, 15:58
Клиент оставил отзыв о сервисе
Огромное спасибо за ответы.
10 Сентября 2019 16:10
показать
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
получен
гонорар 55%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Нижний Новгород
Сергей, добрый день, по Вашим вопросам могу пояснить следующее:
1. Нужно ли заверять договор займа и договор залога у нотариуса
Нет.
2. Какие документы нужны для регистрации договоров в Росреестре
Договоры, паспорт, заявление составляют сотрудники МФЦ, процедура простейшая. Можно захватить выписку из ЕГРН и документ подтверждающий передачу денежных средств.
3. Нужно ли для регистрации договора залога в Росреестре заказывать оценку имущества (если нет, то от какой цены отталкиваться, от кадастровой или от рыночной) и собирать документацию из БТИ и прочих учреждений или достаточно правоустанавливающих документов.
Нет конечно, для регистрации она не нужна, в договоре устанавливаете чем подтверждается стоимость заложенного имущества. Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости):
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
3. Когда должна произойти передача денег (до или после регистрации договора залога)
Как удобно, по общему правилу факт передачи денег в МФЦ не спрашивают.
Согласно ст. 421 ГК РФ:
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
4. Нужно ли подтверждать дееспособность сторон договоров
Нет, отсутствие дееспособности это основание для оспаривания, в момент совершения сделки, если она не нотариальная дееспособность предполагается.
5. Если мы живем в разных городах Саранск и Н.Новгород, квартира зарегистрирована в Нижегородской области, в МФЦ какого города нужно подавать данные для регистрации
Где угодно, но рекомендую в Нижнем Новгороде, скорее всего быстрее будет, в силу ст. 18 ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“:
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте.
получен
гонорар 45%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Сергей. Указанные вами в тексте вопроса правоотношения регулируются, в том числе «Гражданский кодекс Российской Федерации § 1. Заем
1. Нужно ли заверять договор займа и договор залога у нотариуса
Не обязательно, это на ваше усмотрение. Но он должен быть вами составлен, если самостоятельно, то согласно «Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 807. Договор займа, статья 808
2. Какие документы нужны для регистрации договоров в Росреестре
Паспорта, договора, расписка о передаче денег, если есть.
3. Нужно ли для регистрации договора залога в Росреестре заказывать оценку имущества (если нет, то от какой цены отталкиваться, от кадастровой или от рыночной) и собирать документацию из БТИ и прочих учреждений или достаточно правоустанавливающих документов.
Нет оценка в вашем случае не нужна.
3. Когда должна произойти передача денег (до или после регистрации договора залога)
Решают стороны договора, о чем указывают в нем же, иных лиц этот момент никак не интересует.
4. Нужно ли подтверждать дееспособность сторон договоров
Если нотариальный договор данный момент отражается нотариусом в удостоверяемом им договоре, если без нотариального оформления то стороны сами видят этот момент внешне, и более ничем это не подкрепляется
5. Если мы живем в разных городах Саранск и Н.Новгород, квартира зарегистрирована в Нижегородской области, в МФЦ какого города нужно подавать данные для регистрации
На ваше усмотрение, как вам удобнее, принципиальной разницы нет.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник