Адвокат в Новосибирске — Новости — Адвокатская практика Спиридонова М.В. — Гражданские дела — Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Адвокат Спиридонов М.В.
16.12.2017
Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.
Фабула дела
Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.
«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.
Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.
Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.
Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.
Линия защиты
Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.
Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.
Итог по делу
Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.
Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович
Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.
Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 3 899
Источник
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 июля 2016 г. г. Москва Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Сергиенко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
дело № 2-5597/16 по иску Красильниковой вб к
ООО «Доходный дом» о признании договора купли продажи квартиры и займа договорами долевого участия в строительстве, расторжении, взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора купли- продажи квартиры №. от. г., займа №. от. г. договорами долевого участия в строительстве и расторжении, взыскании денежных средств. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами. руб., компенсации морального вреда.руб., расходов по оплате услуг представителя.руб., расходы по оформлению доверенности.руб., штрафа, госпошлины, ссылаясь на нарушение прав потребителя со стороны ответчика.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, который исковые требования поддерживает, просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, в связи с чем,
дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК
РФ.
Выслушав представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно положениям п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Судом установлено, что 15 апреля 2014 г. между ООО «Доходный Дом» и Красильниковым В.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. по условиям которого стоны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) квартиры в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, состоящую из 1 комнаты расположенной в многоквартирном доме №. секции. на. этаже, со строительным номером. согласно эскиза генерального плана и его размещению на поэтажном плане этажа многоквартирного дома, расположенном по адресу:., а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
Согласно п. 1.5 договора, основанием, в соответствии с которым Продавец имеет право для заключения настоящего договора, являются следующие документы: — договор соинвестирования №. от. г., — проектная документация на строительства жилого дома, — эскиз генерального плана.
Предварительная стоимость квартиры составляет. руб.
Согласно п. 1.8 договора, стороны договорились произвести взаиморасчет денежных обязательств, существующих у стороны на момент заключения основного договора, с учетом расходов предусмотренных п/ 2.2.2 настоящего договора.
Также, между сторонами был заключен договор займа №. г. по условиям которого истец передала ответчику денежную сумму в размере.руб.
Согласно п. 3.1 договора, договор может быть прекращен вследствие отступного в виде предоставления займодавцу недвижимого имущества, а именно: квартиры №. в жилом доме по улице..
Таким образом, суд полагает что истцом была произведена оплата по предварительному договору путем заключения на указанную в договоре сумму договора займа.
Истец обращался к ответчику с заявлением о возврате денежных средств в связи с нарушением требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», выплате неустойки, которая осталась без удовлетворения.
Суд полагает, что исходя из характера рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали — договор соинвестирования, проектная документация на строительства жилого дома, эскиз генерального плана, а также заключенный предварительный договор купли-продажи спорной квартиры между ответчиком и истцом, свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные последним на счет ООО «Доходный дом», были привлечены данным обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира.
Данный вывод следует сделать также с учетом того обстоятельства, что доказательств обратному, то есть факту расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, в материалы дела не представлено.
Между тем, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (ст.1 указанного Закона).
В силу ч. 2 ст. 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться с учетом правила, закрепленного в ст. 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ответчиком могло исключительно путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч. 3 и 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае — квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами настоящего спора предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.
Следовательно, в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.
Факт внесения истцом оплаты по договору подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиком.
Требования о признании договора займа договором долевого участия в строительстве удовлетворению не подлежат, поскольку не основаны на законе.
Истец просит расторгнуть заключенные договора, возвратить денежные средства, оплаченные по договору.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В соответствии с п. 9 ст. 4 названного Федерального закона N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок- секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
Применяя положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 450, суд исходит из того, что в соответствии с пп. 1 п. 1, п. 1.1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче вышеуказанного жилого дома более чем на два месяца истец в одностороннем порядке имеет право отказаться от его исполнения.
В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление было направлено истцом, следовательно, договор считается расторгнутым.
В связи с изложенным суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и возврате истцу денежных средств, уплаченных по договору в размере. руб. и процентов, предусмотренных п. 2 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, за пользование указанными денежными средствами в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 352 145,22 руб. согласно представленного истцом расчета, который проверен судом и является арифметически верным В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст.151, 1101 ГК РФ, учитывая п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с учетом фактических обстоятельств по делу, понесенных истцом нравственных страданий и исходя из требований разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 5000 руб. в качестве компенсации морального вреда.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд взыскивает штраф в пользу истца в размере размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, размер которого определяется судом с учетом положений ст. 333 ГПК РФ в сумме. руб.
С учетом требований ст. 100 ГПК РФ в пользу истца суд взыскивает с ответчика расходы по оплате юридических услуг в сумме.руб., учитывая обстоятельства рассматриваемого дела и объем и характер оказанной юридической помощи.
В силу ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Иск удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры №. от. г.
заключенный между Красильниковой В.Б. и ООО «Доходный дом» договором долевого участия в строительстве и расторгнуть.
Расторгнуть договор займа заключенный между Красильниковой В.Б. и ООО «Доходный дом» №. от.г.
Взыскать с ООО «Доходный дом» в пользу Красильниковой Вероники Борисовны денежные средства в размере. руб., проценты в сумме. руб., расходы по оплате услуг представителя. руб., компенсацию морального вреда.руб., штраф в сумме. руб., госпошлину.руб.
В удовлетворении остальных требований отказать – отказать Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Горькова И.Ю.
Источник