В настоящее время целевой займ является достаточно актуальным. Поскольку с его помощью можно приобрести вещь и даже купить квартиру в текущий момент, а не ждать момента, когда накопится необходимая денежная сумма.
Важно только помнить, что потратить деньги можно только на определенную цель, оговоренную в договоре.
Серьезно нужно подойти к выбору кредитной или микрофинансовой организации (МФО), так как предложений на этом рынке очень много. Однако МФО больше подойдет тем, кто планирует приобрести квартиру экономкласса, так как они выдают небольшие суммы денег и на маленький срок.
Чтобы банк одобрил заявку на выдачу займа, ему необходимо убедиться в платежеспособности гражданина. Он тщательно проверит все необходимые документы. Кроме этого кредитная организация обязана провести проверку (оценку) самого объекта недвижимости.
Что такое целевой займ?
Целевой займ — представляет собой передачу банком или иной коммерческой организацией денежных средств в собственность юридическому лицу (фирме) или физическому лицу (гражданину) — заемщику на определенные цели. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть равнозначную сумму денег в течение определенного срока с процентами или без них.
Можно выделить ряд особенностей целевого займа:
- Деньги предоставляются строго на определенную цель. Она должны быть прописана в договоре. Банк, выдавший деньги, имеет право контролировать их целевое расходование.
- Денежные средства выдаются на определенный срок (от 3 месяцев до 30 лет).
- Он может выдаваться как под проценты, так и без них.
Денежные средства нельзя потратить на другие цели, чем предусмотрены в договоре.
Кредитная организация в обязательном порядке проконтролирует — на что потрачены деньги и в случае не целевого расходования заемщику может грозить уголовная ответственность. Также банк вправе попросить досрочного возвращения долга и процентов по займу.
Таким образом, целевой займ может быть выдан практически на любые цели, например, приобретение квартиры, машины, бытовой техники и электроники, ремонт в квартире.
Как правило, деньги перечисляются безналичным расчетом на счет организации, в которой приобретается товар или оказывается услуга.
Зачастую люди оформляют займ на приобретение жилья. Поскольку покупка квартиры требует не малых вложений средств, то займ на такие цели выдается под залог этой же недвижимости (ипотека). Особенности такого вида кредитования:
- квартира находится в обременении у банка до полного погашения долгового обязательства (нельзя совершать сделки по ее отчуждению);
- заемщик в обязательном порядке должен застраховать имущество, которое находится в залоге;
- процентная ставка при выдаче целевого займа ниже;
- можно получить большую денежную сумму.
Коммерческие организации, выдающие займы
Современный рынок, предлагающий кредиты (займы), достаточно широк. Для получения займа на приобретение жилья необходимо обратиться в банк или в микрофинансовую организацию (МФО).
Так, банки — это кредитные организации, осуществляющие банковские операции на основании разрешения (лицензии) Банка России (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).
Микрофинансовая организация является юридическим лицом, которое осуществляет соответствующую деятельность и в обязательном порядке внесено в государственный реестр микрофинансовых организаций. При этом не является банком и осуществляет свою деятельность на основании Федеральным законом от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
Стоит отметить, что в МФО процедура выдачи такого рода займа значительно упрощена, но предлагает более высокую процентную ставку.
В отличие от банка, МФО практически не проверяют платежеспособность своего клиента (не требую справок о доходах и официального трудоустройства).
Одним из минусов МФО является то, что сумма займа не может превышать 1 000 000 рублей. При современных ценах на жилье не всегда возможно уложиться в эту сумму, которая включает в себя проценты и комиссии. Максимальный срок, на который возможно взять займ составляет 2 года.
В МФО обращаются люди, которые по тем или иным причинам не могут взять займ на покупку жилья в банке. Иногда граждане готовы согласиться на менее выгодные для себя условия.
Займ на приобретение жилья под материнский капитал
В России с 2007 года существует такая мера материальной поддержки семей, в которых рождается второй ребенок (или последующий), как материнский капитал. Он является средством по улучшению жилищных условий для многих российских семей. При этом распорядиться им можно только по истечении трех лет с момента рождения второго (или последующего) ребенка.
Им можно воспользоваться ранее в том случае, если взять займ на покупку или строительство жилья. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию.
В соответствии с российским законодательством с 20 марта 2015 года нельзя брать займ на покупку жилья в микрофинансовой организации, расчеты по которому будут осуществляться за счет средств материнского капитала.
Такого рода займы могут выдавать только кредитные организации, которые осуществляют свою деятельность на основании лицензии Банка России.
- В данном случае происходит стандартная процедура проверки документов и платежеспособности заемщика.
- В случае принятия банком положительного решения, заключается договор займа и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
- Следующим шагом будет обращение в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Если он примет положительное решение, то средства в течение двух месяцев с момента регистрации заявления будут перечислены на счет кредитной организации.
Порядок оформления целевого займа
Для того, чтобы оформить займ на квартиру (ипотеку) необходимо соблюсти определенный порядок (алгоритм) действий:
- Подбор объекта недвижимости, который устроит будущего покупателя по всем параметрам (цена, район и т.д.).
- Выбор банка. Сложность данной процедуры в том, что кредитных предложений в различных банках большое количество, а выбрать необходимо одно и самое выгодное для заемщика.
Как правило, процент по займу практически не отличается, если сравнивать его в разных банках. Тем не менее, кредитные организации часто не сообщают изначально о том, что кроется за маленькой процентной ставкой (в нее могут быть включены различного рода комиссии за любые действия, предъявляют требование об обязательном страховании залоговой недвижимости, жизни и т.д.).
- Сбор документов и получение одобрения от кредитной организации на выдачу займа. Лучше подстраховаться и подать заявку не в один банк. Срок ее рассмотрения варьируется от 3-х до 30 дней.
- Заключение договора займа на приобретение объекта недвижимости. Перед этим квартира полежит обязательной оценке и страхованию.
- Непосредственно совершение сделки купли-продажи и ее регистрация в Росреестре.
В итоге банк перечисляет денежные средства, и покупатель рассчитывается с продавцом квартиры.
Требования банков к заемщику
Приобрести жилье при помощи ипотечного займа может не каждый гражданин. Существует ряд обязательных требований к нему:
- Гражданину РФ должно исполниться 21 год и закончить выплату такого займа он должен до 65 лет.
- Официальное трудоустройство не менее полугода.
- Если лицо состоит в официальном браке, то второй супруг должен являться созаемщиком. При этом не имеет значения, имеется ли у него официальный доход.
- У гражданина должна быть хорошая платежеспособность, которую он должен подтвердить документально.
- Заемщику необходимо быть зарегистрированным в том регионе, в котором приобретается недвижимость.
Прежде чем подать заявку и документы на получение целевого займа, нужно оценить реально свои силы в материальном плане. Банк хоть и проверит платежеспособность заемщика, но основная ответственность за внесение ежемесячных платежей лежит на нем.
Обязательным условием заключения ипотечного договора является страхование приобретенного жилья от несчастного случая.
И только после этого в Росреестре регистрируется ипотека и накладывается обременение на квартиру. Снять обременение возможно только после полного погашения долга перед банком.
Документы, необходимые для получения займа
В первую очередь надо убедить банк, в котором планируется взять займ для покупки жилья, в своей платежеспособности. Перечень документов, необходимых для получения займа, в разных кредитных организациях может несколько отличаться. Тем не менее, в обязательном порядке потребуется:
- документ, удостоверяющий личность — паспорт;
- свидетельство о браке;
- документ, подтверждающий официальное трудоустройство — это, как правило, трудовая книжка;
- справка о доходах 2-НДФЛ (либо вариант справки может быть предложен самим банком).
Этот список предоставляется заемщиком для того, чтобы кредитная организация приняла решение: одобрить выдачу займа или нет.
Также определяется сумма, на которую заемщик сможет рассчитывать, в случае положительного решения банка.
Если банк одобрил выдачу займа, то далее покупатель предоставляет следующие документы:
- Все имеющиеся документы на объект недвижимости. Это могут быть, например, свидетельство о регистрации права собственности продавца или разрешение на строительство от застройщика, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и др.);
- Договор купли-продажи на квартиру.
- Кадастровый паспорт и технический план квартиры. Банк проверит, имелись ли перепланировки и если имелись, то узаконены ли они.
- Акт оценки недвижимости.
- Полис страхования квартиры от несчастного случая.
Все документы должны быть предоставлены в оригиналах, либо нотариально заверенных копиях. Список документов, необходимых той или иной кредитной организации может меняться.
Договор целевого займа на покупку квартиры
По смыслу ст. 807 и ст. 814 ГК РФ такой договор заключается в том, что займодавец передает в собственность заемщику денежные средства, которые он должен использовать на определенные цели и вернуть в течение определенного срока. Договор займа на покупку квартиры должен быть заключен в письменной форме, иначе он считается не заключенным.
Важно, что договор считается заключенным с момента передачи (перечисления) денег, а не его подписания.
Существенными условиями такого договора будут:
- Предмет — деньги. При этот обязательно указывается сумма, которая взята у банка.
- В договоре указывается цель, для реализации которой берется займ.
- В обязанности заемщика должна быть включена обязанность по возврату долга, помимо этого к договору прикладывается график погашения долга.
- Договор должен содержать размер процентной ставки, а также порядок начисления процентов. Может также прикладываться график погашения процентов. Если в договоре не будет указан размер процентов, то они будут начисляться по ставке рефинансирования банка, действующей в конкретном регионе.
В обязательном порядке к договору прикладывается акт приема-передачи денег. В нем указывается дата, место, переданная сумма, реквизиты, подписи сторон.
Заключение
Прежде чем принять на себя долговые обязательства и взять деньги в банке на покупку жилья, стоит разумно оценить свои возможности. Следует предоставлять в банк только достоверные справки о доходах и ни в коем случае не завышать свои доходы.
Также нужно очень внимательно прочитать договор займа, обратить внимание на все скрытые проценты и комиссии, не оговоренные консультантом. Договор может содержать и другие невыгодные условия для заемщика, например, право банка менять условия договора в одностороннем порядке, ограничение на досрочное погашение долга и др.
Вопрос
Срок и оплата страхования при займе
На какой срок заключается договор страхования при покупке квартиры по договору займа и как оплачивается?
Ответ
Договор страхования недвижимости, приобретаемой по средствам целевого займа, заключается на весь срок действия договора займа. Оплачивается договор страхования, как правило, ежегодно. В настоящее время некоторые страховые компании предоставляют значительные скидки, предлагают оплачивать страхование на более длительный период.
Источник
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
6 сентября 2013・Московская область 6 527 44
Здравствуйте. У меня в городе 2 ведущих застройщика, оба предлагают заключить договор займа и гарантийное письмо при покупке квартиры (я им даю деньги взаймы). Я понимаю, что это противоречит 214 фз, но по другому они отказываются. Покупка в другом городе меня не устраивает. хочется в своем городе новострой купить.
Советы 44
Наталья МишинаЛучший совет
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:08
Если нет других альтернатив и если очень хочется — рискуйте.
Решение только за Вами.
Переубедить застройщиков оформлять как-то иначе предложенной ими схемы — нереально.
Удачи! )
Здравствуйте, Сергей! В такой ситуации есть риск получить обратно деньги, причем без процентов, но не получить квартиру… Для более точного ответа — нужно смотреть договор займа и гарантийное письмо, которые Вам предлагают… Возможно, их можно несколько подкорректировать, чтобы минимизировать риски…
Сергей6 сентября 2013,
13:47
В договоре займа стоит 5 % годовых, но они сказали, что если я откажусь от покупки, то они мне вернут взнос без процентов, сколько я им дал, столько и вернут в течении месяца. Я заплатил пока 50% от стоимости квартиры, договор заканчивается 30 сентября. Далее они говорят в октябре при 100% оплате они заключат договор купли-продажи, а договор займа расторгнут. Других вариантов в моем городе у меня нет, кроме покупки на вторичке, я хочу новостройку. По отзывам от знакомых говорят хороший застройщик. Они стоят 17 этажный жом большой и сдают частями его по подъездно. Вот 30 сентября должны сдать 2 и 3 подъезд. У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку. Но дом там отличный сам по себе, стены толстые, белый кирпич, таких аналогов у нас в городе нету.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:49
Есть такая практика, у застройщика свои нюансы на этот счет, скорее всего таким образом решается налоговое бремя! Надо конечно еще и договор изучить. Если у вас вопрос в этой связи покупать или нет, то только вы сами его сможете решить, давать совет будет не корректным.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:51
«Якобы» не может быть, любой застройщик обязан дать информацию: разрешение на строительство, проектная документация.
Сергей6 сентября 2013,
13:57
А если не дает?
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
16:24
А если не дает, то и судьбу не стоит испытывать! У них даже сайт не открывается, и сведений конкретных по этому дому нет.
Fromax Group
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:54
Если нет другого выбора — то думать не о чем: других вариантов всё равно нет.
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:54
Сергей, добрый день! Откуда у Вас эта информация, чем/кем подтверждена: «…У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку»???
В вашем случае нужно обязательно нанять специаоиста, который проверит всю документацию по интересующему Вас объекту, или сходите на консультацию в АН, спросите, может быть объекты уже продавались, послушайте отзывы профессионалов об этом застройщике. Стоимость консультации значительно ниже размера возможной потери уже внесеной Вами суммы. Удачи вам!
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:56
«специаоиста»=специалиста
Сергей6 сентября 2013,
15:23
Я обращался к местному юристу, он сказал, что этот застройщик надежный и с ним проблем не будет.
Сергей6 сентября 2013,
13:59
То, что из соседнего дома судились это действительно, я узнавал у знакомых там своих, они подтвердили.
«Рулетка»-опасная игра в недвижимости.
Александр Ткачев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
14:55
Если нет ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство, то стройка незаконная.. потому и не продают по 214 ФЗ — не могут..русская рулетка..
Алексей Семенов6 сентября 2013,
14:56
Если застройщик не дает о себе информации, значит не стоит с ним связываться
Кирилл К6 сентября 2013,
14:56
гантий никаких вообще, потом могут быть двойные продажи и т.д., прибыль себе в карман положат, а вам вернут то, что вложили, это же займ и скорее всего без процентный и без штрафов в договоре. так?
Сергей6 сентября 2013,
15:12
5% годовых стоит в договоре, но они сказали если откажусь вернут всю сумму что уплатил без % в течении месяца.
Юрий Синельников6 сентября 2013,
15:07
если есть вопросы с разрешительной документацией, то лезть в этот омут не стоит.
Приходилось при покупке себе квартиры связываться с такой схемой. Скажу честно, никакой юридической защиты нет. Но, как и у вас, выбора не было. Положился на надёжность застройщика и репутацию. Дом достроили, свидетельство выдали, живу)
Сергей6 сентября 2013,
15:22
Спасибо.
Сергей6 сентября 2013,
15:24
Мне вот непонятно как потом в собственность оформить квартиру, если они без разрешения строят.
Сергей6 сентября 2013,
15:26
Маским, а у вашего застройщика были документы на землю и разрешение на строительство?
Сергей6 сентября 2013,
15:28
Они сдают дом частями по подъездно, по факту построено только пол дома, но первый подъезд сдали еще в 11 году и там уже некоторые живут, но мало, я их не знаю, с ними не общался.
Не встречала в своей практике поподъездную сдачу в эксплуатацию (официально).Дом комиссия принимает целиком. По поводу того,что люди живут без прав-это бывает(к сожалению)
Да, документы все были. И разрешение, конечно, тоже. Я имел ввиду только схему с договором займа. А если строят без разрешения — в такое лучше не лезть.
Константин Геннадьевич6 сентября 2013,
16:23
А местный юрист не ангажированный случаем?
Лилия Фомина6 сентября 2013,
16:24
В любом случае, если альтернатив нет, и 50% уже выплатили — то дело почти сделано.
Сергей Левин6 сентября 2013,
16:39
Сомнительная схема..
Могут потом вам деньги вернуть и все. Скажут спасибо за предоставленные денежные средства в пользование.
Сколько было таких надежных, супернадежных и т.д., а люди потом с плакатами стоят «Верните наши квартиры»
Руслан Соешев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
19:37
на что только не пойдут Застройщики, чтобы обойти 214ФЗ.
По 214 ФЗ есть риски — но тут поболее будут.
Раз уж внесли деньги — тут только остается:
Боишься-не делай,а делаешь- не бойся…
Сергей7 сентября 2013,
0:59
Спасибо всем, кто ответил мне, я подожду до 30 сентября, дальше уже по обстоятельствам буду действовать. Знакомые у меня брали квартиры от этого же застройщика и довольны остались, я же не просто так беру, а по рекомендации и отзывам людей кто у них уже брал. Но брали они в других домах. Те дома сданы уже давно. А этот у них самое лучшее предложение из всех как они говорят.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
1:17
А вот совсем недавно введено понятие обманутый дольщик. Вот, что касается Вас: те, кто будут покупать строящеюся недвижимость отличными от ФЗ-214 способами могут забыть про какую-нибудь помощь со стороны государства. Более таких признавать пострадавшими не будут. Дело Ваше, рискуйте. Вот только сам факт нежелания застройщика работать в рамках закона говорит о том, что что-то не так с документами…
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Я бы не рекомендовала покупать по такой схеме, не может быть надежным застройщик, который продает не по 214 ФЗ, а по договору займа и гарантийному письму, юрист ,с которым вы консультировались, ответственности не несет. Наилучший вариант — дождаться, когда они достроят и купить в собственность, да, это будет дороже, но намного безопаснее. Других вариантов нет.
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Хотя, есть еще правозащитные органы
Звягинцев Василий7 сентября 2013,
19:43
У Вас есть обратный ход? Если нет, то доведите дело до конца. Отпишитесь нам, чем все закончилось, даже интересно стало. А на будущее, подобные вопросы лучше задавать до того, как 50% уже оплатили. Теперь или Пан или пропал. Удачи Вам.
Сергей7 сентября 2013,
19:59
Обратный ход есть, я могу расторгнуть с ними договор займа, но уже до 30 немножко осталось, отпишу после 30 сентября.
Татьяна Кашина7 сентября 2013,
21:07
Назовите застройщика
Анастасия Ефимова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2013,
21:21
Все свои риски Вы прекрасно понимаете, поэтому решение за Вами, время до 30 сентября еще есть, подумайте.
Алекс Гор9 сентября 2013,
22:26
Вот когда покупатель будет отказываться покупать не по фз214, тогда и продавец начнет торговать по правилам.
Источник