Кредит и займ ипотека

Кре­ди­то­ва­ние поз­во­ля­ет решить мно­гие мате­ри­аль­ные про­бле­мы и запро­сы боль­шей части насе­ле­ния. Граж­дане могут совер­шать доро­гие при­об­ре­те­ния в насто­я­щий момент вре­ме­ни, не ско­пив необ­хо­ди­мой сум­мы:

• день­ги, вме­сто потре­би­те­ля, вно­сит банк;
• заем­щик еже­ме­сяч­но в тече­ние дого­вор­но­го пери­о­да рас­счи­ты­ва­ет­ся с кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей.

Этот спо­соб устра­и­ва­ет как и самих граж­дан, так и бан­ки:

• пер­вые полу­ча­ют воз­мож­ность поль­зо­вать­ся при­об­ре­тен­ным иму­ще­ством, отсроч­ку пла­те­жа, удоб­ную схе­му рас­чё­та;
• вто­рые таким спо­со­бом вкла­ды­ва­ют день­ги и полу­ча­ют при­быль.

Сего­дня все бан­ки пред­ла­га­ют ипо­те­ку или кре­дит. Чем отли­ча­ет­ся ипо­те­ка от кре­ди­та, и что выгод­нее взять?

Ипотека и кредит — в чем разница?

Дадим вна­ча­ле опре­де­ле­ние поня­тию кре­ди­та

Что такое кредит?

Кре­дит — это фор­ма эко­но­ми­че­ско­го обя­за­тель­ства, при кото­рой заем­щик обя­зу­ет­ся воз­вра­тить взя­тые у кре­ди­то­ра денеж­ные сред­ства или дру­гое иму­ще­ство в опре­де­лен­ный срок в буду­щем, ука­зан­ный в кре­дит­ном дого­во­ре.  При этом не про­сто выпла­чи­ва­ют­ся заим­ство­ван­ные ресур­сы, но и воз­ме­ще­ние, раз­мер кото­ро­го опре­де­ля­ет­ся так­же согла­ше­ни­ем. В бан­ков­ских кре­ди­тах сум­ма воз­ме­ще­ния зави­сит от про­цент­ной став­ки.

Раз­но­вид­но­стя­ми кре­ди­та могут быть зай­мы, ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние, лизинг, предо­став­ле­ние финан­со­вых услуг (фак­то­ринг) и т.д.

Займ и кредит

Вопре­ки убеж­де­нию, что кре­ди­ты и зай­мы это абсо­лют­но тож­де­ствен­ные поня­тия, займ — явля­ет­ся раз­но­вид­но­стью кре­ди­та:

• кре­дит — это любой иму­ще­ствен­ный ресурс, кото­рый мож­но взять в долг;
• заем — это денеж­ные сред­ства, цен­ные бума­ги, и любой товар, кото­рый мож­но сосчи­тать или изме­рить, то есть вещи, обла­да­ю­щие родо­вы­ми при­зна­ка­ми (если в займ предо­став­ля­ет­ся товар, воз­вра­ща­ет­ся ана­ло­гич­ный, то есть род­ствен­ный товар);
• займ может быть бес­плат­ным (без­воз­мезд­ным) или воз­мезд­ным, а кре­дит все­гда пред­по­ла­га­ет воз­ме­ще­ние.

Что такое ипотека

Мно­гие счи­та­ют, что ипо­те­ка — это кре­дит. Но на самом деле к кре­ди­ту отно­сит­ся не сама ипо­те­ка, а ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние — дол­го­сроч­ный бан­ков­ский кре­дит, предо­став­ля­е­мый для покуп­ки недви­жи­мо­го иму­ще­ства — жило­го дома, квар­ти­ры, земель­но­го участ­ка, ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти.

Ипо­те­ка — это не кре­дит, а спо­соб обес­пе­че­ния дол­го­во­го обя­за­тель­ства (залог) — иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся у кре­ди­то­ра до испол­не­ния долж­ни­ком обя­за­тельств. Ипо­те­кой (зало­гом) явля­ет­ся сама недви­жи­мость, на при­об­ре­те­ние кото­рой выде­ля­ет­ся кре­дит, либо дру­гое, пере­дан­ное в залог недви­жи­мое иму­ще­ство, явля­ю­ще­е­ся соб­ствен­но­стью заем­щи­ка на момент выда­чи кре­ди­та.

Ины­ми сло­ва­ми ипо­те­ка — это недви­жи­мость, нахо­дя­ща­я­ся в пуб­лич­ном зало­ге у зало­го­дер­жа­те­ля-кре­ди­то­ра, до тех пор пока зало­го­да­тель-заем­щик пол­но­стью не рас­счи­та­ет­ся. Пуб­лич­ный залог под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции в Росре­ест­ре (ЕГРН). Это обре­ме­не­ние недви­жи­мо­сти. После пога­ше­ния кре­ди­та на зало­го­вой заклад­ной ста­вит­ся отмет­ка кре­ди­то­ра о пога­ше­нии дол­га, после чего про­ис­хо­дит сня­тие обре­ме­не­ния, кото­рое так­же под­ле­жит реги­стра­ции в ЕГРН.

Ипотека в силу закона

В неко­то­рых слу­ча­ях ипо­те­ка воз­ни­ка­ет, вне зави­си­мо­сти от того, реша­ют ли сто­ро­ны вклю­чить в дого­вор усло­вие о ней. Реги­стра­ция такой ипо­те­ки про­ис­хо­дит авто­ма­ти­че­ски одно­вре­мен­но с реги­стра­ци­ей дру­гих дого­во­ров:

• о покуп­ке или про­да­же недви­жи­мо­сти в кре­дит;
• рен­ты;
• о стро­и­тель­стве дома с исполь­зо­ва­ни­ем кре­ди­та;
• о зало­ге.

Ипо­те­кой в силу зако­на будет являть­ся сле­ду­ю­щее недви­жи­мое иму­ще­ство:

• при­об­ре­тен­ное на пер­вич­ном или вто­рич­ном рын­ке по бан­ков­ско­му кре­ди­ту или целе­во­му зай­му “на жилье”;
• куп­лен­ное по дого­во­ру куп­ли-про­да­жи, при кото­ром поку­па­те­лем вна­ча­ле реги­стри­ру­ют­ся пра­ва соб­ствен­но­сти, а потом в ука­зан­ный дого­во­ром срок пере­во­дят­ся день­ги про­дав­цу;
• полу­чен­ное по дого­во­ру рен­ты;
• пере­дан­ное в залог;
• зда­ние или соору­же­ние, на стро­и­тель­ство кото­ро­го взят кре­дит.

В Росре­ест­ре обо всех выше­при­ве­ден­ных объ­ек­тах будут содер­жать­ся све­де­ния об обре­ме­не­нии в виде ипо­те­ки в силу зако­на.

Ипотека в силу договора

Ипо­те­ка в силу дого­во­ра явля­ет­ся обес­пе­чи­тель­ным обя­за­тель­ством и заклю­ча­ет­ся не авто­ма­ти­че­ски, а на осно­ва­нии дого­во­ра о зало­ге (зало­го­вой заклад­ной) по заяв­ле­нию сто­рон, одно­вре­мен­но с заклю­че­ни­ем кре­дит­но­го дого­во­ра. Заклю­чить согла­ше­ние об ипо­те­ке отдель­но от дого­во­ра о предо­став­ле­нии зай­ма нель­зя, то есть невоз­мож­но взять кре­дит в одном бан­ке, а офор­мить заклад­ную в ином.

Зало­го­вая заклад­ная:

• повы­ша­ет без­опас­ность бан­ков­ских опе­ра­ций;
• под­твер­жда­ет иму­ще­ствен­ные пра­ва;
• дает воз­мож­ность уступ­ки пра­ва тре­бо­ва­ния дру­го­му кре­ди­то­ру.

Итак, основ­ное отли­чие кре­ди­та от ипо­те­ки:

Кре­дит — это фор­ма обя­за­тель­ства,  ипо­те­ка — спо­соб его обес­пе­че­ния.

Но фор­му нель­зя срав­нить со спо­со­бом. Поста­нов­ка вопро­са утри­ро­ван­ная, так как ясно, что срав­нить тре­бу­ет­ся два вида кре­ди­то­ва­ния. Поэто­му гра­мот­нее поста­вить вопрос в дру­гом виде:

Чем отличается потребительский кредит от ипотечного кредита

Целевое назначение

Пер­вое отли­чие — это цели.

• Потре­би­тель­ский кре­дит (ПК) может быть предо­став­лен на раз­ные цели. Если это не недви­жи­мость, то кре­дит может быть неце­ле­вым: заем­щик не обя­зан ука­зы­вать, на что имен­но он нужен.
• Ипо­теч­ный кре­дит (ИК) предо­став­ля­ет­ся толь­ко на покуп­ку недви­жи­мо­сти.

Можно ли на потребительский кредит купить жильё

Да, мож­но, но соглас­но зако­ну, при­об­ре­тен­ная таким обра­зом недви­жи­мость всё рав­но будет являть­ся ипо­те­кой в силу зако­на: на неё авто­ма­ти­че­ски будет нало­же­но обре­ме­не­ние в момент при­об­ре­те­ния дан­но­го объ­ек­та. Скрыть от бан­ка, что денеж­ные сред­ства нуж­ны на жилье, не полу­чит­ся, так как боль­шие налич­ные сум­мы банк на руки не выда­ет, а направ­ля­ет сра­зу на счёт про­дав­ца.

Можно ли за счет потребительского кредита погасить ипотечный

Такая воз­мож­ность суще­ству­ет. Но кре­ди­тор, кото­рый предо­став­ля­ет потре­би­тель­ский кре­дит для пога­ше­ния дру­го­го зай­ма, обыч­но тре­бу­ет допол­ни­тель­ных гаран­тий (пору­чи­тель­ства, пере­да­чи в залог иму­ще­ства, не явля­ю­ще­го­ся пред­ме­том ипо­те­ки). Это неспро­ста, ведь пре­иму­ще­ствен­ное пра­во тре­бо­ва­ния дол­га оста­ет­ся у того кре­ди­то­ра, у кото­ро­го ипо­теч­ная недви­жи­мость нахо­дит­ся в зало­ге.

Проверка заявки и сроки выдачи кредита

Аккре­ди­та­ция недви­жи­мо­сти бан­ком и андер­рай­тинг заем­щи­ка (опре­де­ле­ние его пла­те­же­спо­соб­но­сти) про­во­дит­ся толь­ко при выда­че ипо­теч­но­го кре­ди­та: кре­дит­ная орга­ни­за­ция дос­ко­наль­но про­ве­ря­ет объ­ект недви­жи­мо­сти, так как он явля­ет­ся зало­гом, кре­дит­ную исто­рию кли­ен­та, его уро­вень дохо­да. Про­вер­ка зани­ма­ет опре­де­лен­ное вре­мя, поэто­му срок выда­чи кре­ди­та может состав­лять от двух до семи дней с момен­та поступ­ле­ния заяв­ки.

При оформ­ле­нии потре­би­тель­ско­го кре­ди­та банк созна­тель­но закры­ва­ет гла­за на при­об­ре­та­е­мый объ­ект, и его про­вер­ка ста­но­вит­ся уде­лом само­го заем­щи­ка. Из-за менее тща­тель­ной про­вер­ки, заяв­ка на кре­дит может быть одоб­ре­на в тече­ние дня.

Первоначальный взнос и залог

Мно­гие бан­ки созна­тель­но пред­ла­га­ют сво­им кли­ен­там потре­би­тель­ские кре­ди­ты (ПК) как аль­тер­на­ти­ву ипо­теч­ным. Это дела­ет­ся, если у кли­ен­та нет денег на пер­вый взнос. Поэто­му потре­би­тель­ский кре­дит может стать выхо­дом при без­де­не­жьи.

Если берут­ся неболь­шие ссу­ды до 2 — 5 млн. руб., то оформ­ле­ние зало­га не тре­бу­ет­ся, что так­же мож­но рас­це­нить как плюс. Одна­ко если потре­би­тель­ский кре­дит нужен для покуп­ки жилья, то недви­жи­мость авто­ма­ти­че­ски пре­вра­ща­ет­ся в залог даже без оформ­ле­ния зало­го­вой заклад­ной. Соот­вет­ству­ю­щая отмет­ка об обре­ме­не­нии будет нахо­дить­ся в росре­ест­ре.

В отли­чие от ПК, взять ипо­теч­ный кре­дит без вне­се­ния пер­во­на­чаль­ной сум­мы (мини­мум 10 — 15%) затруд­ни­тель­но. Хотя ипо­те­ка с нуле­вым взно­сам суще­ству­ет, но усло­вия в ней невы­год­ные:

• более высо­кий про­цент;
• обя­за­тель­ное под­твер­жде­ние пла­те­же­спо­соб­но­сти;
• тре­бо­ва­ние допол­ни­тель­но­го зало­га или пору­чи­тель­ства и пр.

Поми­мо это­го, обя­за­тель­на пере­да­ча при­об­ре­та­е­мо­го по зай­му жилья в залог по дого­во­ру ипо­те­ки.

Размер ссуды и сроки кредитования

В отли­чие от жилищ­но­го кре­ди­та, в потре­би­тель­ском кре­ди­то­ва­нии суще­ствен­но огра­ни­чи­ва­ют­ся аппе­ти­ты заем­щи­ков:

• мак­си­маль­ная сум­ма, кото­рую боль­шин­ство бан­ков соглас­ны предо­ста­вить заем­щи­ку, обыч­но состав­ля­ет до 5 млн. руб.;
• мак­си­маль­ный срок — 5 лет.

Одна­ко сего­дня цено­вые и вре­мен­ные пре­де­лы, бла­го­да­ря кон­ку­рен­ции, раз­дви­га­ют­ся и могут дости­гать зна­че­ний дру­го­го поряд­ка. Так, даже нахо­дят­ся бан­ки, соглас­ные выда­вать потре­би­тель­ские кре­ди­ты до 20 млн. руб. сро­ком до 25 лет.

Раз­мер кре­ди­та на жилье опре­де­ля­ет­ся сто­и­мо­стью при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти. Обыч­но это от 70 до 90% сто­и­мо­сти на пер­вич­ном рын­ке. На рын­ке вто­рич­но­го жилья раз­мер ссу­ды может быть огра­ни­чен 50 %.

Процентная ставка и переплата

Про­цент­ная став­ка по ПК может быть выше на несколь­ко пунк­тов, чем при ИК, что при­во­дит к уве­ли­че­нию еже­ме­сяч­ной дол­го­вой нагруз­ки. Отсут­ствие пер­во­на­чаль­но­го взно­са, мень­ший срок кре­ди­то­ва­ния при ПК озна­ча­ет повы­шен­ный раз­мер еже­ме­сяч­ной выпла­ты (при боль­шой сум­ме зай­ма) в срав­не­нии с ипо­те­кой. Одна­ко боль­шее зна­че­ние име­ет общая пере­пла­та по ипо­теч­но­му кре­ди­ту: при ипо­те­ке она боль­ше, так как займ выда­ет­ся на дол­гий срок.

Что­бы рас­счи­тать что выгод­нее, вос­поль­зуй­тесь ипо­теч­ным и кре­дит­ным каль­ку­ля­то­ром на нашем сай­те, вве­дя раз­мер ссу­ды, срок кре­ди­то­ва­ния и бан­ков­ские став­ки. В ипо­теч­ный каль­ку­ля­тор ещё необ­хо­ди­мо доба­вить пер­во­на­чаль­ный взнос.

Чем отличается кредит от ипотеки в Сбербанке

В каче­стве при­ме­ра рас­смот­рим усло­вия выда­чи потре­би­тель­ско­го и ипо­теч­но­го кре­ди­та в Сбер­бан­ке и про­из­ве­дем рас­че­ты зай­мов.

Потребительский кредит в Сбербанке

Офор­мить заяв­ку мож­но онлайн бук­валь­но за несколь­ко минут. Про­цент­ная став­ка по ПК в насто­я­щее вре­мя в Сбер­бан­ке состав­ля­ет 11.9 %.

Обра­ти­те вни­ма­ние, что такое зна­че­ние при нали­чии зар­плат­ной или пен­си­он­ный кар­точ­ки: ее отсут­ствие при­ве­дёт к уве­ли­че­нию ПС на 1%.

Зада­дим сле­ду­ю­щие зна­че­ния:

• сум­ма кре­ди­та — 3 млн. руб.;
• срок кре­ди­то­ва­ния — 5 лет;
• бан­ков­ская кар­точ­ка есть.

Рас­чет будет сле­ду­ю­щим:

• еже­ме­сяч­ный пла­теж — 66582 руб.;
• пере­пла­та — 994910 руб.

Какие доку­мен­ты необ­хо­ди­мы

Если заем­щик явля­ет­ся посто­ян­ным кли­ен­том Сбе­ра, полу­ча­ю­щим зар­пла­ту или пен­сию на кар­точ­ку, то потре­бу­ет­ся толь­ко один доку­мент — пас­порт.

Для осталь­ных заем­щи­ков нуж­ны:

• пас­порт;
• справ­ка о тру­до­вых дохо­дах ндфл‑2;
• копия тру­до­вой книж­ки.

Пол­ный спи­сок доку­мен­тов мож­но ска­чать на сай­те Сбер­бан­ка.

Ипотечный кредит в Сбербанке

Взять ипо­те­ку в новострой­ке в Сбер­бан­ке сего­дня мож­но с мини­маль­ный став­кой 8.5 %:

• при нали­чии зар­плат­ной кар­ты;
• про­ве­де­ния элек­трон­ной реги­стра­ции дого­во­ра;
• усло­вия лич­но­го стра­хо­ва­ния;
• покуп­ки жилья у аккре­ди­то­ван­но­го в Сбе­ре застрой­щи­ка;
• сро­ке кре­ди­то­ва­ния до 7 лет.

Началь­ные дан­ные:

• сто­и­мость недви­жи­мо­сти 3 млн. руб.;
• пер­во­на­чаль­ный взнос 15% (450000 руб.);
• срок кре­ди­то­ва­ния 10 лет.

Рас­счи­тан­ные дан­ные:

• Сум­ма кре­ди­та: 2550000 руб.
• Про­цент­ная  став­ка при задан­ных усло­ви­ях 9.2 %.
• Еже­ме­сяч­ный пла­теж 32579 руб.
• Необ­хо­ди­мый еже­ме­сяч­ный доход 46542 руб.
• Пере­пла­та по кре­ди­ту (ее мож­но уви­деть в гра­фи­ке пла­те­жей) — 1360358 руб.

Срав­ним теперь и уви­дим вот что:

• еже­ме­сяч­ный пла­теж по потре­би­тель­ско­му кре­ди­ту при­мер­но в 2 раза боль­ше, чем по ипо­теч­но­му;
• ито­го­вая пере­пла­та по ипо­те­ке, несмот­ря на более низ­кую став­ку за 10 лет кре­ди­то­ва­ния почти на 400 000 руб. боль­ше, чем пере­пла­та по ана­ло­гич­но­му потре­би­тель­ско­му  кре­ди­ту, взя­то­му на 5 лет.

И это при том, что рас­чёт не совсем кор­рект­ный. В пер­вом при­ме­ре рас­смат­ри­вал­ся ПК в раз­ме­ре 3 млн. руб. без пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Во вто­ром слу­чае ИК с пред­ва­ри­тель­но вне­сен­ной началь­ной сум­мой по раз­ме­ру на 450000 руб. мень­ше и состав­ля­ет 2550000 руб. Это зна­чит, еже­ме­сяч­ный пла­теж и пере­пла­та по ипо­те­ке, при сум­ме кре­ди­та в 3 млн. руб. , в реаль­но­сти будет ещё боль­ше.

Доку­мен­ты для ипо­теч­но­го кре­ди­та

Рас­смат­ри­ва­ют­ся два вари­ан­та:

• нет под­твер­жде­ние дохо­дов и заня­то­сти;
• необ­хо­ди­мые под­твер­жде­ния есть.

При пер­вом вари­ан­те тре­бу­ют­ся:

• анке­та-заяв­ле­ние;
• пас­порт заяви­те­ля;
• вто­рой доку­мент-удо­сто­ве­ре­ние.

Во вто­ром вари­ан­те: заяв­ле­ние, пас­порт, под­твер­жде­ние реги­стра­ции вре­мен­но­го пре­бы­ва­ния, справ­ка НДФЛ ‑2.

Выво­ды

На вопрос, чем отли­ча­ет­ся ипо­те­ка от кре­ди­та, мож­но отве­тить, выде­лив основ­ную суть:

• Потре­би­тель­ский кре­дит может при­ве­сти к высо­кой дол­го­вой нагруз­ке, кото­рая может в два раза пре­вы­шать нагруз­ку при ипо­те­ке.
• Одна­ко по общим ито­гам пере­пла­та по нему будет зна­чи­тель­но мень­ше, чем при ипо­теч­ном дол­го­сроч­ным зай­ме, если он взят не более, чем на 5 лет.

Поэто­му в конеч­ном сче­те потре­би­тель­ский выгод­нее, несмот­ря на более высо­кий про­цент. Но он, к сожа­ле­нию, основ­ной мас­се насе­ле­ния не все­гда по кар­ма­ну. Каж­дый заем­щик дол­жен сам рас­счи­тать, что ему выгод­нее, оттал­ки­ва­ясь от сво­их мате­ри­аль­ных воз­мож­но­стей и уров­ня еже­ме­сяч­но­го дохо­да.