Как открыть бизнес займы под залог недвижимости

Наталья Колотилихина, руководитель отдела залогового финансирования SimpleFinance

Стоит ли закладывать недвижимость для получения кредита

Порой ситуация складывается так, что хорошее финансовое состояние и наличие стабильного денежного потока у компании не позволяет получить необходимую сумму денег, особенно на длительный срок.

Многие кредитные организации требуют от клиентов дополнительных гарантий по кредиту. Такой гарантией служит обеспечение или залог недвижимого имущества. Таким образом, залоговый кредит – это предоставление денежных средств на любые цели, где дополнительным гарантом возврата кредита выступает недвижимое имущество заемщика, которое передается в залог кредитору.

Такой вид кредитования по сравнению с необеспеченным потребительским кредитом позволяет получить крупную сумму на длительный срок – 7-10 лет, а в некоторых случаях – до 20 лет. Сумма кредита составляет до 60% от стоимости обеспечения, в некоторых случаях, когда высоколиквидные объекты – до 70%.

Размер ставки зависит от суммы кредита, срока его погашения, а также зависит от профиля самого клиента:

• уровня и прозрачности его дохода,
• кредитной нагрузки,
• качества обслуживания предыдущих обязательств,
• ликвидности залога.

Несмотря на то, что в основном залоговые кредиты нецелевые, подтверждение их целевого использования может быть дополнительным плюсом при принятии решения и может влиять на процентную ставку. Заемщику важно помнить, что чем более ликвидным является объект залога, тем выше шансы получить необходимое финансирование. Ведь в случае негативного сценария, например, утрате платежеспособности, именно обеспечение будет являться источником возврата денежных средств кредитору.

Поэтому перед тем, как взять кредит, ответьте на два вопроса.

1. Позволяет ли уровень вашего дохода комфортно обслуживать кредитные обязательства?
2. Есть ли у вас «запас прочности» в случае ухудшения ситуации в бизнесе или экономике, за счет которого будете погашать кредит, и на какой период его хватит?

Составьте оптимистичный, реалистичный и пессимистичный прогнозы денежных потоков на весь период обслуживания кредита и разработать план действий на случай самого негативного сценария.

Честные ответы на эти вопросы уже на этапе разработки бизнес-плана помогут оценить, стоит ли закладывать свою недвижимость для получения финансирования и оправданы ли риски.

Какие предложения есть на рынке

Все программы кредитования, представленные на рынке, выглядят примерно одинаково. Но если внимательно изучить предложения, можно выявить некоторые особенности.

Например, ставка по кредиту ниже, когда в залог предлагают ликвидное обеспечение – квартиру со средними характеристиками в городах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Если залогом является коммерческий объект, стоимость займа у некоторых кредиторов может быть немного выше.

Самыми дорогими являются залоговые кредиты, где в качестве обеспечения выступают дома с земельными участками. Под некоторые дома вообще получить кредит практически невозможно. Например, к ним относятся деревянные, оформленные как объект незавершенного строительства или нежилое помещение, с незадекларированными жилыми метрами и т.д. Также наименее интересные для кредиторов залоги – комнаты, доли и земельные участки, расположенные далеко от городов. Такие объекты малоликвидны и продать их в случае необходимости будет очень сложно.

Многие банки предлагают своим клиентам кредитование на специальных, более выгодных условиях по ставке 11-13% годовых. Как правило, такие предложения доступны для компаний с устойчивым бизнесом. Однако здесь существенный фактор – срок рассмотрения заявки. В некоторых случаях процесс затягивается на месяцы, так как кроме финансового анализа кредитная организация оценивает ликвидность, стоимость объекта, проверяет его юридическую чистоту.

Есть банки, которые специализируются на кредитовании под залог недвижимого имущества. Они более лояльно оценивают заемщиков и пакет документов у них небольшой. Решение принимают в течение 3-7 рабочих дней, но и ставки по таким кредитам выше и находятся в диапазоне 13% — 28% годовых.

Достаточно активно выдают залоговые кредиты микрофинансовые организации (МФО). Туда обращаются клиенты, которым необходимо получить денежные средства в кратчайшие сроки (1-2 дня), а также те, кто по тем или иным основаниям не может получить кредит в банке.

МФО делятся на 2 категории. Первые предоставляют ломбардное кредитование, где решение о кредитовании принимают на основе ликвидности обеспечения. При этом не проводят анализ финансовых возможностей погашения займа. Вторые выдают кредит только после оценки платежеспособности потенциального клиента.

Стоимость кредитов в МФО дороже, средние ставки колеблются в пределах 15 — 36% годовых. Это связано с тем, что они кредитуют более рискованную категорию клиентов. Кроме того, зачастую МФО принимают решения в условиях неопределенности, когда компания неохотно раскрывает реальную картину функционирования бизнеса и готова переплачивать за скорость получения денежных средств и некую закрытость.

Требования к заемщикам и основные стоп-факторы

Основные требования к заемщикам у всех кредиторов примерно одинаковые. Здесь важно иметь устойчивый бизнес, располагать прозрачным и регулярным денежным потоком, достаточным для погашения кредита.

На минимальную ставку могут претендовать клиенты с положительной кредитной историей, опытом ведения бизнеса и обслуживания соразмерных обязательств, ликвидным обеспечением.

Главные стоп-факторы при получении кредита: отрицательная кредитная история учредителей и руководителя компании, плохое финансовое состояние и наличие убытков, судебные разбирательства в отношении объекта залога, наличие обременений в пользу третьих лиц (за исключением аренды). Опасение может вызвать и негативная репутация заемщика.

Нужно учитывать, что обеспечение является лишь дополнительной гарантией возврата заемных средств, в случае наступления форс-мажорной ситуации в бизнесе. Чем более рискованный клиент, тем выше должна быть ликвидность недвижимости, передаваемой в залог.

Как получить кредит

Если вы являетесь корпоративным клиентом банка, начините с него. Кредитные учреждения могут предлагать своим клиентам достаточно лояльные условия и привлекательные ставки. Если у вашего банка нет такой услуги, смотрите предложения других кредитных организаций.

Советую подавать документы на рассмотрение сразу нескольким кредиторам. Это не только поможет сэкономить время, но и повысит шансы на получение положительных решений.

Когда получите положительное решение, обязательно запросите у кредитующей организации полный перечень сопутствующих расходов по сделке.

Отличный вариант с точки зрения экономии времени – обратиться к компетентному консультанту, который найдет наиболее подходящее предложение на рынке, согласует все условия, поможет со сбором и подготовкой документов, сопроводит на сделке. Но в этом случае придется платить за его услуги.

Для оформления кредита требуется пакет документов, который можно разделить на несколько блоков.

• Учредительные: свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в ФНС, устав, решение о создании общества и назначении гендиректора;
• Бухгалтерские: отчетность за последний отчетный год и за последний отчетный период, декларация, заверенная в налоговом органе;
• Финансовые: справка о движениях по счетам; об отсутствии долгов перед налоговой и внебюджетными фондами, кредитная история и др.
• По закладываемому имуществу: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, документы по приватизации или договор купли-продажи, кадастровый паспорт; справка о лицах, прописанных на жилой площади и др.

На что обращать внимание при оформлении кредита

Заключение сделок под залог недвижимого имущества регулирует 102-ФЗ «Об ипотеке». Основные документы для оформления сделки – это кредитный договор/договор займа, договор залога (об ипотеке) и закладная, которая не является обязательной, ее оформляют по согласованию сторон. Закладную используют как документальное подтверждение передачи недвижимости в залог.

Перед тем, как заключить сделку, внимательно изучите все документы, которые нужно подписывать. Бывают случаи, когда кредитная организация предлагают клиенту подписать договор об отступном, который служит основанием для регистрации перехода права собственности на кредитора без процедуры обращения взыскания. Кроме того, некоторые недобросовестные кредиторы вместо заключения договора займа и договора залога предлагают оформить договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Это влечет за собой переход права на кредитора после предоставления денежных средств. Таким образом, кредитор становится полноправным владельцем вашей недвижимости. При этом условия обратного выкупа могут быть трудновыполнимы, и вернуть объект в собственность будет крайне проблематично.

Важные моменты, которые следует учесть при оформлении залогового кредита:

1. Основное условие безопасной сделки – регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора. Обращайте на это внимание, иначе есть риск потерять свою недвижимость.
2. Внимательно изучите информацию о кредиторе. Все банки и МФО, которые выдают залоговые кредиты, имеют лицензию ЦБ на осуществление деятельности. Проверить наличие лицензии МФО можно на сайте ЦБ. Не рекомендую заключать сделку с физическими лицами и организациями, не регулируемыми ЦБ.
3. Обязательно заранее ознакомьтесь с кредитной документацией и примерным графиком платежей. Обращайте внимание на размер процентной ставки, срок кредита, периодичность погашения процентов и основного долга, пени за просрочку платежей, наличие дополнительных штрафов за невыполнение тех или иных условий.
4. Оцените свои возможности по возврату кредита. Здесь важно выбрать оптимальный срок, чтобы ежемесячный платеж был комфортным. Если сделка предполагает ежемесячный возврат процентов, а основной долг выплачивается в конце срока займа, то нужно понимать, за счет каких средств будет погашаться кредит.

Как правильно погашать кредит

Большинство залоговых кредитов имеют аннуитетный график погашения. По нему очень просто платить – каждый месяц вносится одинаковый сумма на протяжении всего периода кредитования.

Хорошую экономию можно получить при досрочном погашении кредита. Если есть такая возможность, то следует этим воспользоваться, сократив срок или обязательный платеж. Выгоднее сокращать срок, так как тогда вы заплатите меньше процентов, но если хочется подстраховаться на будущее, уменьшайте размер платежа. Оптимальная стратегия погашения кредита – это чередование сокращения то срока, то платежа.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

3 000 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓

Кредит под залог недвижимости для юридических лиц имеет свои особенности по оформлению, отличаются условия от предложенных частным лицам. В статье подробно об актуальных программах в банках, требованиях к заемщикам.

Что можно заложить банку

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо сегодня имеют большие возможности для оформления кредита для бизнеса. Некоторые из предметов для залога:

1. Недвижимость — коммерческая, апартаменты, квартира в собственности, доходные земли
2. Оборудование для хозяйственной деятельности.
3. Различные виды транспорта, спецтехника.
4. Залог всего предприятия.
5. Производственные цеха.
6. Склады с сырьем, материалами, продукцией.
7. Ценные бумаги.

Можно заложить поручительство собственников бизнеса, гарантии субъектов страны либо муниципальных образований, поручительство от фонда ПМБ, сельскохозяйственных животных и гарантии от других кредиторов, Федеральной корпорации по развитию малого бизнеса.

Если разделить на две большие группы залог недвижимости для бизнеса, то предприниматель может оформить под залог имеющуюся у него собственность, либо приобретаемую площадку для дальнейшего развития бизнеса.

Приобретаемая недвижимость

Приобрести в кредит можно жилые помещения — квартиры, квартиры в таунхаусе, дома для постоянного проживания, а также нежилые помещения:

• склады;
• апартаменты;
• производственные офисы и проч.

На помещение оформляется обременение в пользу банка на весь период кредитования. Предприниматель не может продать кому-либо помещение, обменять его, — накладываются ограничения на сделки с недвижимым имуществом. По договоренности с банком он сможет сдать площадь в аренду.

Имеющаяся недвижимость

На имеющуюся коммерческую и жилую площадь выдают ссуды организациям и ИП не все банки, поскольку имеет значение тип недвижимости — коммерческая или жилая. Жилой дом или квартиру можно заложить банку как частное лицо, поскольку предложение для бизнеса с залогом жилого дома можно не так часто встретить на рынке.

С коммерческой недвижимостью проще. Банк берет под залог офис либо складские помещения при условии, что они ликвидны.

Взамен выдает ссуду заемщику, но она не должна быть больше стоимости недвижимости. Обычно выдают до 70% от стоимости помещения, чтобы застраховаться от случаев снижения цены на площадки либо банкротства клиента.

ТОП-15 банков, выдающих кредит юридическим лица под залог недвижимости

Вот подборка из банков, предлагающих наиболее выгодные условия по кредиту для юридических лиц:

• Сбербанк;
• Альфа Банк;
• Россельхозбанк;
• Росбанк;
• Тинькофф;
• Уралсиб;
• Возрождение;
• ВТБ;
• Юникредит;
• Интеза;
• Бинбанк — сейчас Открытие;
• Мособлбанк;
• НБД банк;
• Райффайзенбанк;
• Промсвязьбанк.

Во многих из перечисленных компаний действуют предложения для предпринимателей на льготных условиях — с обеспечением гарантийных фондов, с дотациями и поддержкой государства приоритетных отраслей.

Предусмотрены различные способы предоставления кредита — невозобновляемой линией и т. д. Почти каждая компания предоставляет отсрочки по кредиту, до одного-двух лет.

Стоит подробнее остановиться на условиях, которые предлагают кредиторы для заемщиков. Далее в разделах о каждом банке и его актуальных программах для бизнеса.

Сбербанк

Условия выдачи кредита в ведущем банке страны — Сбербанке:

1. Без дополнительных, скрытых комиссий.
2. Рассмотрение заявки в течение трех рабочих дней.
3. Деньги переводят на открытый счет ИП и юридических лиц.

ВТБ 24

Особенности кредита в ВТБ и объединенном Банке Москвы:

• предлагает длительные сроки кредитования;
• предоставляется отсрочка.

Россельхозбанк

Предложение банка РСХБ включает:

1. Есть отсрочка по кредиту до 12 мес.
2. Предусмотрен гибкий график погашения для клиентов.

Росбанк

Преимущества обращения в Росбанк (ранее был присоединен Дельта Кредит):

• гибкий подход к рассмотрению заявок, к построению графика платежей по кредиту;
• представлена широкая кредитная линейка;
• есть отсрочка до 6 мес.

Тинькофф

Условия для заемщика при обращении в Тинькофф следующие:

1. Предоставляется на открытие и развитие дела.
2. На инвестиционные цели есть отдельные ссуды только для ИП, есть для ИП и ООО.

Промсвязьбанк

Предложение от Промсвязьбанка включает:

• выделенные средства можно потратить на приобретение жилья, офисов либо автотранспорта;
• заявку рассматривают от 5 до 10 рабочих дней.

Уралсиб

Банк Уралсиб предлагает кредит для бизнеса на следующих условиях:

1. Заявку рассматривают за срок не более двух дней.
2. Предоставляется сокращенный пакет документов.

Юникредит

Особенности займов в Юникредит:

• без скрытых комиссий;
• есть отсрочка по кредиту до полугода;
• не требуется дополнительный залог.

Интеза

Условия при обращении за ссудой под бизнес в Интезу:

1. Ссуда размером до 80% от стоимости имущества.
2. Есть отсрочка по основному долгу до полугода.
3. Оформить кредит могут ИП или общество с ограниченной ответственностью.

Бинбанк (объединенный под брендом Открытие)

Предложение банка Открытие:

• при оформлении кредита до 12 мес. не нужен залог;
• при сумме кредита до 5 млн р. действует программа экспресс кредитования с ускоренным оформлением документов.

Возрождение

Преимущества предложения от банка Возрождение:

1. Нет дополнительных комиссий.
2. В залог можно оформить не только имеющееся, но и приобретаемое недвижимое имущество.
3. Можно потратить средства на любые цели — покупку апартаментов, квартир, пополнить средства, ремонт и проч.

Мособлбанк

Условия сотрудничества от Мособлбанка:

• есть кредитование с поручительством гарантийных фондов;
• виды кредитов: стандартный кредит либо кредитная линия с лимитом выдачи;
• минимальная сумма займа 5 000 000 руб.

НБД Банк

Особенности кредитования бизнеса в НБД:

1. Быстрое оформление.
2. Индивидуальный график платежей.

Райффайзенбанк

Условия предоставления ссуд в RBI:

• по программе льготное кредитования есть отрасли, которым будет отдаваться предпочтение в выделении ссуд. Некоторые из них: туризм, информация и связь, сельское хозяйство, транспортировка и хранение, здравоохранение;
• валюта кредита — рубль;
• возможен комбинированный залог.

Альфа Банк

Особенности кредита для бизнеса под залог недвижимости в Альфа Банке:

1. Средства можно расходовать на любые цели — покупать новую недвижимость, инвестировать в бизнес и проч.
2. Без комиссий за оформление, сопровождение и досрочное погашение.
3. Предоставляется безналичным переводом на счет клиента.
4. Может быть необеспеченная часть до 30% от суммы займа.

Где еще взять кредита на бизнес под залог недвижимости

Ссуды для индивидуальных предпринимателей и представителей малого бизнеса можно оформить в legko-zalog.com. Вот какие условия предлагаются заемщикам:

• в залог оформляется коммерческая недвижимость или жилая, включая апартаменты, дома с землей, квартиры;
• можно получить ссуду до 100 млн р.;
• срок погашения до 30 лет;
• ставка в рамках акции от 7.5% годовых, базовая ставка от 9% в год;
• размер кредита до 90% от стоимости помещения.

Подавать заявку можно как ИП, физическое или юридическое лицо. Недвижимость должна находиться на территории Московской области, Москвы, Санкт-Петербурга или Ленинградской области.

Недвижимость должна быть в полной или частичной собственности заявителя. Рассматриваются заявки от лиц старше 18 лет. Погасить ссуду нужно до наступления 79 лет.

Важно! На недвижимости не должно быть ареста или обременений.

Не требуется привлекать к сделке поручителей. По программе предусмотрен перезалог и займ до продажи. Нет предоплаты. Аванс вносится до 60% от стоимости имущества.

Требования к заемщику и залогу

Основные требования к юридическому лицу для получения кредита под залог приобретаемой недвижимости:

• не обязательно иметь российское гражданство, но нужно быть резидентом РФ;
• годовая выручка хозяйства или организации не должна превышать 400 млн р.;
• возраст не более 65-70 лет на момент полного погашения кредита.

Требования в том числе распространяются на индивидуальных предпринимателей. Срок ведения деятельности должен быть не менее определенного срока: трех месяцев для торговой отрасли, от года для сезонных видов, от полугода для всех остальных видов.

У бизнеса не должно быть признаков банкротства, желательна положительная кредитная история. Минимальный возраст для подачи заявки обычно от 21 года.

Для объекта обеспечения следующие требования:

1. Без обременения, участия в судебных спорах.
2. Нет ареста на недвижимости.

Площади, располагающиеся на последних этажах, проверяются на предмет дефектов, осматривается кровля.

Документы

Пакет документов к подаче на кредит бизнесу под залог недвижимости:

• анкета-заявление;
• финансовая отчетность о деятельности;
• документы о хозяйственной деятельности;
• учредительные документы;
• копии контрактов с партнерами;
• регистрационные документы юридического лица либо индивидуального предпринимателя.

Отдельным комплектом после первичного одобрения предоставляются документы на недвижимое имущество, которое будет оформлено под залог.

При подаче заявления от лица ИП нужно будет подать дополнительно свой паспорт, ИНН и выписку ЕГРИП. При заключении сделки менеджер банка может приехать на предприятие или в офис, чтобы проверить работу компании и состояние документов с отчетностью.

Оформление кредита с залогом

Кредит на бизнес под залог имущества оформляется следующим образом:

1. Выбрать банк.
2. Заполнить заявку онлайн либо прийти в ипотечный центр.
3. Прикрепить необходимые документы для проверки либо принести их менеджеру в банк.
4. Дождаться решения по кредиту.
5. Производится оценка недвижимости, выступающая объектом залога.
6. Заключение кредитного договора.

Залог нужно зарегистрировать в Росрестре. После этого банку передаются документы об ответе ведомства. Банк проверяет бумаги и перечисляет средства на счет предпринимателя. На руки выдается график платежей для погашения кредита.

Обычно после первичного одобрения у заемщика есть 90 календарных дней, чтобы оценить недвижимость и собрать на нее полный пакет документов. Некоторые компании предоставляют скидки по процентной ставке, если человек собрал документы быстрее, за 30 календарных дней вышел на сделку.

Нюансы

Как и при оформлении любого кредита, займы для юр. лиц тоже имеют нюансы. Для банка главное платежеспособность бизнеса. Проверить это он может только одним способом — провести аудит финансовой деятельности компании.

Считается, что сегодня в России представители малого бизнеса неохотно берут кредиты, поскольку банки часто отказывают, предлагают невыгодные условия. Вторая проблема — высокие ставки, которые иногда достигают 20-30% годовых. Бизнесменам проще занять у знакомых, друзей, коллег. Но ситуация поменялась к лучшему, поскольку появились сниженные ставки, льготные условия, возможности отсрочить уплату долга.

Служба безопасности проверит, нет ли у заемщика судимости. При ее наличии, особенно экономических преступлений, можно забыть о выдаче заемных средств.

Одной из значительных проблем является нежелание банков выдавать ссуды на стартапы. Бизнес должен существовать минимум несколько месяцев и приносить доход. Если заемщик не может предоставить залог, а лишь покажет бизнес-план, то средств он не получит.

Поэтому кредит с залогом недвижимости является одним из наиболее возможных для ИП и юр. лиц, если им требуется получить крупные средства на развитие, пополнение оборотных средств, приобретение имущества.