Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов
частной собственности [1] , как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий
защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.
В общем смысле, залог можно определить как имущество
или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является
неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое
или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного
им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое
лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное
право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости
заложенного имущества.
Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона
при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено,
какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается
находящимся в залоге.
Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель
(должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий
договор с залогодержателем (кредитором)
Залог является способом обеспечения обязательства, и договор
о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором
(купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает.
Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для
того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по
требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным
договором и находится с ним в прямой зависимости.
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения
имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности
(владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником
своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования
кредитора из стоимости заложенного имущества.
Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом,
определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ
от 29.05.92 г. № 2872 – 1 «О залоге». Однако, при этом нужно иметь
в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования
в вышеназванном законе.
Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что
же является предметом залога.
Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое
имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников
взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом,
а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые
возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения
этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.
Предметом залога может быть не только существующий объект или
права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения
договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить
за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.
Основные принципы залога:
1. Гласность
– доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных
лиц.
2. Конкретность
– имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности
по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет
в качестве объекта государственной регистрации.
3. Доверие
– стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования
залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового
возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо
от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение
не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Существует большое количество видов залога, которые отличаются
друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу
выделяются следующие основные виды залога:
— классический залог – имущество остается у залогодателя;
— заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
— твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением
на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Вид залога также зависит от условий погашения полученного под
залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная
– ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества,
предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.
1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель
обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности
и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация
в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием
кредитом.
2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной
ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной
ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется,
как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей
процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным
с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который
берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит
в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных
платежей повышаются.
3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные
предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение
кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании
молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим
страхователь ипотечного кредита.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге,
а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю,
с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о
залоге.
Прекращается залог в следующих случаях:
— при исполнении обязательств по обеспечению залога;
— при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей,
влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
— при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества,
если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
— при невозможности реализации залога.
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования
залогодержателя к залогодателю называется ипотекой [2] .
Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее [3] определение
ипотеки, из которого могут вытекать более детальные определения данного понятия,
исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах.
Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной
сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный
характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно,
так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать
его по-своему.
Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении
имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный
инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях,
когда другие формы отчуждения — купля-продажа, обмен — нецелесообразны), позволяющих
привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ [4]
, а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные
в ГК РФ [5] , права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:
1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые
в предпринимательской деятельности.
Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо
согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения
залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию
в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося
к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма,
которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится
к данному предприятию.
2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской
деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков,
на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих
эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный
участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно
с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на
этот участок или его часть [6] .
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
из одной или нескольких изолированных комнат.
4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие
строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
6. Незавершенные строительством объекты недвижимости,
а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.
7. Участки недр, обособленные водные объекты.
8. Леса, многолетние насаждения.
Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с
ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных
водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного
залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это
определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.
9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан,
их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства,
индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные
земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые
зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного
обслуживания (функционального обеспечения).
В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ,
имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с
принадлежностями как единое целое.
В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки
не может быть:
— часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения;
— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено
взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная
приватизация либо приватизация которого запрещена;
— государственное имущество: государственные и муниципальные
земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные
индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые
природные территории;
— часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального
размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
— доли в праве собственности на общее имущество жилого дома
отдельно от права собственности на квартиру.
[1] Законодательное регулирование залоговых отношений встречается
в законах Ману в Древней Индии (II в. до н.э.), а детально оно разработано
в Римском праве.
[2] Термин «ипотека» (от греч. hypotheke – залог), по свидетельству
историков, впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э., и уже тогда
был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными
земельными владениями. История развития ипотеки в России приведена в прил.
16.
[3] Такое определение правомерно для Российской Федерации.
[4] Например, ст. 339, 340, 349 и др.
[6] Более подробно особенности ипотеки предприятий зданий
и сооружений рассмотрены в главе XII Закона «Об ипотеке».
Источник
Методы ипотечного кредитования недвижимости
Особенности и основные участники системы ипотечного кредитования
Понятие залога недвижимости и ипотеки
КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В№1
Залог – имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа.
Предметы залога:
1. движимое и недвижимое имущество;
2. имущественные права (объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами);
3. имущество, не существующее на момент заключения договора (будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает).
Основные принципы залога:
1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.
2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.
3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
— классический залог– имущество остается у залогодателя;
— заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
— твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Закладная –это ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита. Она может быть с фиксированной процентной ставкой (самоамортизирующиеся кредиты); с плавающей процентной ставкой (норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями); с дифференцируемыми платежами (предусматривается постепенное увеличение или уменьшение платежей); а также являться гарантированной закладной (необходим страхователь ипотечного кредита).
Ипотека – это залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Термин «ипотека» появился в Греции в начале VI в. до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. При этом на границе принадлежащего заемщику земельного участка ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе, называемом «ипотека» (греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать ипотечные книги.
В Римской империи в I-II вв. н. э. начали создаваться ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, было разработано особое законодательство для ипотечных банков.
Становление классического института ипотеки было связано с ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона.
Первые акты о залоге в России относятся к XIII-XIV вв. Первые законодательные нормы относятся к концу XIV – началу XV в. В это время появляется имущественное взыскание, но передачи заложенного имущества во владение кредитора еще не требовалось.
В середине XVII в. в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая гарантиями кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.
В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России.
С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, который определял залог как право требования, позволяющее кредитору при невыполнении должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (движимого и недвижимого). Института ипотеки не существовало.
В постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом РФ «О залоге». Правовое регулирование ипотеки происходит также с помощью ГК РФ. По договору о залоге недвижимого имущества залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.
Первая программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Часто используются варианты «молодежной» ипотеки.
Предметом ипотеки могут быть:
1) земельные участки, кроме находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также тех, площадь которых меньше размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и их части, состоящие из изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право пользования земельным участком, на котором находится предприятие (здание, сооружение), право залога не распространяется. При обращении взыскания на такой объект лицо, приобретающее имущество в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
В№2
Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости.
Кредитование через банки является классической схемой ипотечного кредита.
Преимущества ипотечного кредитования для банков заключаются
— снижение риска, так как кредиты обеспечиваются недвижимостью (если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению);
— долгосрочность кредитования исключает частные переговоры с клиентами;
— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
— закладные могут обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
— необходимость держать в штате специалистов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
— долгосрочное отвлечение денежных средств;
— большой срок кредитования – угроза предстоящей прибыли банка из-за трудности долгосрочного прогнозирования динамики рыночных % ставок.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%. Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика. Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере примерно 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья и может меняться). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные средства, которые перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Элементом ипотечного кредитования является андеррайтинг заемщика. Это процедураоценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения его максимально возможной суммы с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Источник
