Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
6 сентября 2013・Московская область 6 376 44
Здравствуйте. У меня в городе 2 ведущих застройщика, оба предлагают заключить договор займа и гарантийное письмо при покупке квартиры (я им даю деньги взаймы). Я понимаю, что это противоречит 214 фз, но по другому они отказываются. Покупка в другом городе меня не устраивает. хочется в своем городе новострой купить.
Советы 44
Наталья МишинаЛучший совет
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:08
Если нет других альтернатив и если очень хочется — рискуйте.
Решение только за Вами.
Переубедить застройщиков оформлять как-то иначе предложенной ими схемы — нереально.
Удачи! )
Здравствуйте, Сергей! В такой ситуации есть риск получить обратно деньги, причем без процентов, но не получить квартиру… Для более точного ответа — нужно смотреть договор займа и гарантийное письмо, которые Вам предлагают… Возможно, их можно несколько подкорректировать, чтобы минимизировать риски…
Сергей6 сентября 2013,
13:47
В договоре займа стоит 5 % годовых, но они сказали, что если я откажусь от покупки, то они мне вернут взнос без процентов, сколько я им дал, столько и вернут в течении месяца. Я заплатил пока 50% от стоимости квартиры, договор заканчивается 30 сентября. Далее они говорят в октябре при 100% оплате они заключат договор купли-продажи, а договор займа расторгнут. Других вариантов в моем городе у меня нет, кроме покупки на вторичке, я хочу новостройку. По отзывам от знакомых говорят хороший застройщик. Они стоят 17 этажный жом большой и сдают частями его по подъездно. Вот 30 сентября должны сдать 2 и 3 подъезд. У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку. Но дом там отличный сам по себе, стены толстые, белый кирпич, таких аналогов у нас в городе нету.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:49
Есть такая практика, у застройщика свои нюансы на этот счет, скорее всего таким образом решается налоговое бремя! Надо конечно еще и договор изучить. Если у вас вопрос в этой связи покупать или нет, то только вы сами его сможете решить, давать совет будет не корректным.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:51
«Якобы» не может быть, любой застройщик обязан дать информацию: разрешение на строительство, проектная документация.
Сергей6 сентября 2013,
13:57
А если не дает?
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
16:24
А если не дает, то и судьбу не стоит испытывать! У них даже сайт не открывается, и сведений конкретных по этому дому нет.
Fromax Group
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:54
Если нет другого выбора — то думать не о чем: других вариантов всё равно нет.
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:54
Сергей, добрый день! Откуда у Вас эта информация, чем/кем подтверждена: «…У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку»???
В вашем случае нужно обязательно нанять специаоиста, который проверит всю документацию по интересующему Вас объекту, или сходите на консультацию в АН, спросите, может быть объекты уже продавались, послушайте отзывы профессионалов об этом застройщике. Стоимость консультации значительно ниже размера возможной потери уже внесеной Вами суммы. Удачи вам!
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:56
«специаоиста»=специалиста
Сергей6 сентября 2013,
15:23
Я обращался к местному юристу, он сказал, что этот застройщик надежный и с ним проблем не будет.
Сергей6 сентября 2013,
13:59
То, что из соседнего дома судились это действительно, я узнавал у знакомых там своих, они подтвердили.
«Рулетка»-опасная игра в недвижимости.
Александр Ткачев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
14:55
Если нет ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство, то стройка незаконная.. потому и не продают по 214 ФЗ — не могут..русская рулетка..
Алексей Семенов6 сентября 2013,
14:56
Если застройщик не дает о себе информации, значит не стоит с ним связываться
Кирилл К6 сентября 2013,
14:56
гантий никаких вообще, потом могут быть двойные продажи и т.д., прибыль себе в карман положат, а вам вернут то, что вложили, это же займ и скорее всего без процентный и без штрафов в договоре. так?
Сергей6 сентября 2013,
15:12
5% годовых стоит в договоре, но они сказали если откажусь вернут всю сумму что уплатил без % в течении месяца.
Юрий Синельников6 сентября 2013,
15:07
если есть вопросы с разрешительной документацией, то лезть в этот омут не стоит.
Приходилось при покупке себе квартиры связываться с такой схемой. Скажу честно, никакой юридической защиты нет. Но, как и у вас, выбора не было. Положился на надёжность застройщика и репутацию. Дом достроили, свидетельство выдали, живу)
Сергей6 сентября 2013,
15:22
Спасибо.
Сергей6 сентября 2013,
15:24
Мне вот непонятно как потом в собственность оформить квартиру, если они без разрешения строят.
Сергей6 сентября 2013,
15:26
Маским, а у вашего застройщика были документы на землю и разрешение на строительство?
Сергей6 сентября 2013,
15:28
Они сдают дом частями по подъездно, по факту построено только пол дома, но первый подъезд сдали еще в 11 году и там уже некоторые живут, но мало, я их не знаю, с ними не общался.
Не встречала в своей практике поподъездную сдачу в эксплуатацию (официально).Дом комиссия принимает целиком. По поводу того,что люди живут без прав-это бывает(к сожалению)
Да, документы все были. И разрешение, конечно, тоже. Я имел ввиду только схему с договором займа. А если строят без разрешения — в такое лучше не лезть.
Константин Геннадьевич6 сентября 2013,
16:23
А местный юрист не ангажированный случаем?
Лилия Фомина6 сентября 2013,
16:24
В любом случае, если альтернатив нет, и 50% уже выплатили — то дело почти сделано.
Сергей Левин6 сентября 2013,
16:39
Сомнительная схема..
Могут потом вам деньги вернуть и все. Скажут спасибо за предоставленные денежные средства в пользование.
Сколько было таких надежных, супернадежных и т.д., а люди потом с плакатами стоят «Верните наши квартиры»
Руслан Соешев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
19:37
на что только не пойдут Застройщики, чтобы обойти 214ФЗ.
По 214 ФЗ есть риски — но тут поболее будут.
Раз уж внесли деньги — тут только остается:
Боишься-не делай,а делаешь- не бойся…
Сергей7 сентября 2013,
0:59
Спасибо всем, кто ответил мне, я подожду до 30 сентября, дальше уже по обстоятельствам буду действовать. Знакомые у меня брали квартиры от этого же застройщика и довольны остались, я же не просто так беру, а по рекомендации и отзывам людей кто у них уже брал. Но брали они в других домах. Те дома сданы уже давно. А этот у них самое лучшее предложение из всех как они говорят.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
1:17
А вот совсем недавно введено понятие обманутый дольщик. Вот, что касается Вас: те, кто будут покупать строящеюся недвижимость отличными от ФЗ-214 способами могут забыть про какую-нибудь помощь со стороны государства. Более таких признавать пострадавшими не будут. Дело Ваше, рискуйте. Вот только сам факт нежелания застройщика работать в рамках закона говорит о том, что что-то не так с документами…
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Я бы не рекомендовала покупать по такой схеме, не может быть надежным застройщик, который продает не по 214 ФЗ, а по договору займа и гарантийному письму, юрист ,с которым вы консультировались, ответственности не несет. Наилучший вариант — дождаться, когда они достроят и купить в собственность, да, это будет дороже, но намного безопаснее. Других вариантов нет.
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Хотя, есть еще правозащитные органы
Звягинцев Василий7 сентября 2013,
19:43
У Вас есть обратный ход? Если нет, то доведите дело до конца. Отпишитесь нам, чем все закончилось, даже интересно стало. А на будущее, подобные вопросы лучше задавать до того, как 50% уже оплатили. Теперь или Пан или пропал. Удачи Вам.
Сергей7 сентября 2013,
19:59
Обратный ход есть, я могу расторгнуть с ними договор займа, но уже до 30 немножко осталось, отпишу после 30 сентября.
Татьяна Кашина7 сентября 2013,
21:07
Назовите застройщика
Анастасия Ефимова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2013,
21:21
Все свои риски Вы прекрасно понимаете, поэтому решение за Вами, время до 30 сентября еще есть, подумайте.
Алекс Гор9 сентября 2013,
22:26
Вот когда покупатель будет отказываться покупать не по фз214, тогда и продавец начнет торговать по правилам.
Источник