Часть первая.
Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог…
Ни один здравомыслящий человек сегодня не выйдет на рынок недвижимости, если у него рядом отсутствует поддержка в лице профессионального участника — риэлтора.
Но.
В последнее время в среде московских риэлторов, занимающихся реализацией квартир в новостройках, некоторыми «специалистами», очень активно начала транслироваться информация, что договор долевого участия (ДДУ) никаких рисков инвесторов не снижает. А все иные схемы продаж, идущие в обход заключения застройщиком ДДУ, не только не уступают ему в надежности, а порой являются более предпочтительным способом приобретения квартиры.
Смею предположить, что эти специалисты лукавят сознательно. Но об этом — чуть позже.
А мы вернемся к 214 ФЗ.
Закон этот был принят буквально в последние дни уходящего 2004 года, а в начале 2005, вступив в силу, до сих пор является основным регламентирующим документом и, если хотите, Евангелием для участников «первички».
Впрочем, некоторые «специалисты» предпочитают этого не знать до сих пор.
Тем не менее.
Согласно п.2 статьи № 3 214 Федрального закона, «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».
В соответствие в 214 ФЗ, именно ДДУ взят за основу во взаимоотношениях инвестор-застройщик большинством добросовестных застройщиков. И ключевое здесь слово — добросовестных.
Безусловно, существуют и иные схемы привлечения денег. В этой статье мы их будем называть альтернативными схемами приобретения новостроек, подробно рассматривая все плюсы и минусы последних. И в первую очередь, минусы для инвесторов — тех людей, кто вкладывает деньги в новостройку. И в том числе, вкладывает деньги, соглашаясь на альтернативные схемы из-за плохой информированности о возможных последствиях.
Так что же это за альтернативные схемы приобретения новостроек, спросите вы?
- Вот они:
- Договоры займа
- Различные предварительные договоры под которые принимаются денежные средства.
- Вексельная схема
- ПИФы
- Иное.
Пункт № 5 следует из того, что не все застройщики готовы четко следовать требованиям «закона о долевках», постоянно изобретая все новы и новые «законные» способы обойти неудобный для них Закон.
Естественно, себе во благо. Инвесторов за счет.
Итак, начнем-с.
Договор займа.
По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги — а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
Все остальное — эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные. По разному складываются обстоятельства эти.
Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.
Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества — два стола и три стула. И старенький ксерокс.
Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.
Готовы рискнуть?
Предварительные договоры.
Предварительные договоры… Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры. И все это предварительное. Нет, закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора — заключить основной договор в дальнейшем. А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то…
Несправедливо получается, не находите? Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте — деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей!
Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры?
Здесь несколько причин.
Первая — опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.
Вторая — застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.
Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас».
Ну что, готовы рискнуть?
Вексельная схема.
По своей сути вексельная схема очень схожа со схемой «покупки» по договору займа. Но,чтобы инвестору спалось спокойней, в довесок к векселю, строитель (или иное лицо у кого инвестор покупает вексель) снабжает инвестора еще и предварительным договором — бумага все стерпит.
Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.
Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.
Нет, вексель имеет место быть. Предъявить вексель к оплате по договору долевого участия, прошедшего государственную регистрацию — дело понятное. Если, конечно, застройщик примет данный вексель к оплате.
А что, и тут может не принять? Хм. Чужая душа — потемки. Всякое бывает. Вот на вашем примере и поглядим-посмотрим-поэкспериментируем, уважаемый инвестор. Вы для того и дадены, чтобы на вас ставить опыты. Тут надо копать какие взаимоотношения у застройщика с организацией, продавшей вам вексель. Нет-ли, оборони Создать, какого-нибудь конфликта или финансовых недоразумений. Теперь это ваши проблемы.
Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:
- По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.
- Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?
- Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.
Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.
Для вас, уважаемые покупатели, то есть.
Более того, по имеющейся информации Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риэлторской компании которая использовала «серые схемы» при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент. Который вполне может повториться.
Главное, что всегда полезно помнить — это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии. Естественно, опять-таки за счет последних.
Готовы рискнуть?
Участие в ПИФ-ах.
Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель — приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?
По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании — обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа — реализуется, требования кредиторов — удовлетворяются, всем — спасибо, все — счастливы и свободны.
А теперь вернемся к «нашим баранам» — к тому с чего начался сегодняшний разговор.
Повторюсь.
Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог…
И об этом тоже я буду говорить завтра в программе на НТВ, посвященной проблемам и рискам, связанным со строительством и приобретением квартир в новостройках. И прежде всего — о тех преимуществах, которые связаны с заключением договора долевого участии в строительстве -ДДУ.
А вот о ДДУ и гарантиях по нему мы поговорим здесь в следующий раз.
Удачных вам покупок, господа!
Продолжение следует…
Источник
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
6 сентября 2013・Московская область 6 294 44
Здравствуйте. У меня в городе 2 ведущих застройщика, оба предлагают заключить договор займа и гарантийное письмо при покупке квартиры (я им даю деньги взаймы). Я понимаю, что это противоречит 214 фз, но по другому они отказываются. Покупка в другом городе меня не устраивает. хочется в своем городе новострой купить.
Советы 44
Наталья МишинаЛучший совет
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:08
Если нет других альтернатив и если очень хочется — рискуйте.
Решение только за Вами.
Переубедить застройщиков оформлять как-то иначе предложенной ими схемы — нереально.
Удачи! )
Здравствуйте, Сергей! В такой ситуации есть риск получить обратно деньги, причем без процентов, но не получить квартиру… Для более точного ответа — нужно смотреть договор займа и гарантийное письмо, которые Вам предлагают… Возможно, их можно несколько подкорректировать, чтобы минимизировать риски…
Сергей6 сентября 2013,
13:47
В договоре займа стоит 5 % годовых, но они сказали, что если я откажусь от покупки, то они мне вернут взнос без процентов, сколько я им дал, столько и вернут в течении месяца. Я заплатил пока 50% от стоимости квартиры, договор заканчивается 30 сентября. Далее они говорят в октябре при 100% оплате они заключат договор купли-продажи, а договор займа расторгнут. Других вариантов в моем городе у меня нет, кроме покупки на вторичке, я хочу новостройку. По отзывам от знакомых говорят хороший застройщик. Они стоят 17 этажный жом большой и сдают частями его по подъездно. Вот 30 сентября должны сдать 2 и 3 подъезд. У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку. Но дом там отличный сам по себе, стены толстые, белый кирпич, таких аналогов у нас в городе нету.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:49
Есть такая практика, у застройщика свои нюансы на этот счет, скорее всего таким образом решается налоговое бремя! Надо конечно еще и договор изучить. Если у вас вопрос в этой связи покупать или нет, то только вы сами его сможете решить, давать совет будет не корректным.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:51
«Якобы» не может быть, любой застройщик обязан дать информацию: разрешение на строительство, проектная документация.
Сергей6 сентября 2013,
13:57
А если не дает?
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
16:24
А если не дает, то и судьбу не стоит испытывать! У них даже сайт не открывается, и сведений конкретных по этому дому нет.
Fromax Group
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:54
Если нет другого выбора — то думать не о чем: других вариантов всё равно нет.
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:54
Сергей, добрый день! Откуда у Вас эта информация, чем/кем подтверждена: «…У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку»???
В вашем случае нужно обязательно нанять специаоиста, который проверит всю документацию по интересующему Вас объекту, или сходите на консультацию в АН, спросите, может быть объекты уже продавались, послушайте отзывы профессионалов об этом застройщике. Стоимость консультации значительно ниже размера возможной потери уже внесеной Вами суммы. Удачи вам!
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:56
«специаоиста»=специалиста
Сергей6 сентября 2013,
15:23
Я обращался к местному юристу, он сказал, что этот застройщик надежный и с ним проблем не будет.
Сергей6 сентября 2013,
13:59
То, что из соседнего дома судились это действительно, я узнавал у знакомых там своих, они подтвердили.
«Рулетка»-опасная игра в недвижимости.
Александр Ткачев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
14:55
Если нет ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство, то стройка незаконная.. потому и не продают по 214 ФЗ — не могут..русская рулетка..
Алексей Семенов6 сентября 2013,
14:56
Если застройщик не дает о себе информации, значит не стоит с ним связываться
Кирилл К6 сентября 2013,
14:56
гантий никаких вообще, потом могут быть двойные продажи и т.д., прибыль себе в карман положат, а вам вернут то, что вложили, это же займ и скорее всего без процентный и без штрафов в договоре. так?
Сергей6 сентября 2013,
15:12
5% годовых стоит в договоре, но они сказали если откажусь вернут всю сумму что уплатил без % в течении месяца.
Юрий Синельников6 сентября 2013,
15:07
если есть вопросы с разрешительной документацией, то лезть в этот омут не стоит.
Приходилось при покупке себе квартиры связываться с такой схемой. Скажу честно, никакой юридической защиты нет. Но, как и у вас, выбора не было. Положился на надёжность застройщика и репутацию. Дом достроили, свидетельство выдали, живу)
Сергей6 сентября 2013,
15:22
Спасибо.
Сергей6 сентября 2013,
15:24
Мне вот непонятно как потом в собственность оформить квартиру, если они без разрешения строят.
Сергей6 сентября 2013,
15:26
Маским, а у вашего застройщика были документы на землю и разрешение на строительство?
Сергей6 сентября 2013,
15:28
Они сдают дом частями по подъездно, по факту построено только пол дома, но первый подъезд сдали еще в 11 году и там уже некоторые живут, но мало, я их не знаю, с ними не общался.
Не встречала в своей практике поподъездную сдачу в эксплуатацию (официально).Дом комиссия принимает целиком. По поводу того,что люди живут без прав-это бывает(к сожалению)
Да, документы все были. И разрешение, конечно, тоже. Я имел ввиду только схему с договором займа. А если строят без разрешения — в такое лучше не лезть.
Константин Геннадьевич6 сентября 2013,
16:23
А местный юрист не ангажированный случаем?
Лилия Фомина6 сентября 2013,
16:24
В любом случае, если альтернатив нет, и 50% уже выплатили — то дело почти сделано.
Сергей Левин6 сентября 2013,
16:39
Сомнительная схема..
Могут потом вам деньги вернуть и все. Скажут спасибо за предоставленные денежные средства в пользование.
Сколько было таких надежных, супернадежных и т.д., а люди потом с плакатами стоят «Верните наши квартиры»
Руслан Соешев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
19:37
на что только не пойдут Застройщики, чтобы обойти 214ФЗ.
По 214 ФЗ есть риски — но тут поболее будут.
Раз уж внесли деньги — тут только остается:
Боишься-не делай,а делаешь- не бойся…
Сергей7 сентября 2013,
0:59
Спасибо всем, кто ответил мне, я подожду до 30 сентября, дальше уже по обстоятельствам буду действовать. Знакомые у меня брали квартиры от этого же застройщика и довольны остались, я же не просто так беру, а по рекомендации и отзывам людей кто у них уже брал. Но брали они в других домах. Те дома сданы уже давно. А этот у них самое лучшее предложение из всех как они говорят.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
1:17
А вот совсем недавно введено понятие обманутый дольщик. Вот, что касается Вас: те, кто будут покупать строящеюся недвижимость отличными от ФЗ-214 способами могут забыть про какую-нибудь помощь со стороны государства. Более таких признавать пострадавшими не будут. Дело Ваше, рискуйте. Вот только сам факт нежелания застройщика работать в рамках закона говорит о том, что что-то не так с документами…
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Я бы не рекомендовала покупать по такой схеме, не может быть надежным застройщик, который продает не по 214 ФЗ, а по договору займа и гарантийному письму, юрист ,с которым вы консультировались, ответственности не несет. Наилучший вариант — дождаться, когда они достроят и купить в собственность, да, это будет дороже, но намного безопаснее. Других вариантов нет.
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Хотя, есть еще правозащитные органы
Звягинцев Василий7 сентября 2013,
19:43
У Вас есть обратный ход? Если нет, то доведите дело до конца. Отпишитесь нам, чем все закончилось, даже интересно стало. А на будущее, подобные вопросы лучше задавать до того, как 50% уже оплатили. Теперь или Пан или пропал. Удачи Вам.
Сергей7 сентября 2013,
19:59
Обратный ход есть, я могу расторгнуть с ними договор займа, но уже до 30 немножко осталось, отпишу после 30 сентября.
Татьяна Кашина7 сентября 2013,
21:07
Назовите застройщика
Анастасия Ефимова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2013,
21:21
Все свои риски Вы прекрасно понимаете, поэтому решение за Вами, время до 30 сентября еще есть, подумайте.
Алекс Гор9 сентября 2013,
22:26
Вот когда покупатель будет отказываться покупать не по фз214, тогда и продавец начнет торговать по правилам.
Источник