В ст. 814 ГК РФ указано, что целевой займ – это займ под осуществление определённой цели. Использование займа не по договору является нарушением этого договора, что может привести к недействительности сделки.
Как подготовить договор
Прежде чем заключать договор займа, его необходимо подготовить. Если речь идёт о покупке жилья, то сумма займа явно будет превышать 10 МРОТ, то есть примерно более 58 тысяч рублей.
Как сказано в ст. 808 ГК РФ, такой договор должен быть обязательно заключён в письменной форме. Такое условие стоит, если сторонами по договору являются физические лица.
Если одной из сторон является юридическое лицо, то заключение договора в письменной форме также обязательно.
Чтобы договор считался заключённым, необходимо соблюсти все условия заключения. В договоре должны быть и обязательные условия, и дополнительные.
Стоит помнить, что договор займа, даже целевого, является реальным договором, то есть он считается заключённым не с момента подписания, а с момента передачи денежных средств.
В подтверждение к договору можно также составить и расписку в получении денежных средств. Это будет лишним доказательством в суде, если заёмщик не будет возвращать вовремя долг.
Сторонам стоит определиться до подписания договора, будет ли залог или нет. Если заёмщик берёт займ на покупку жилья с залогом, то это нужно, либо отразить в договоре займа, либо составить отдельный договор залога.
Если залогом будет недвижимое имущество, то оба договора нужно будет регистрировать в Росреестре.
Условия
Чтобы заключить договор целевого займа на покупку жилья, нужно отразить в нём следующие условия:
- реквизиты обеих сторон: для физического лица – полностью
ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, если они отличаются. Для юридического лица – полное наименование, документ, на основании которого юридическое лицо осуществляет свою деятельность, в лице кого представлено (ФИО и дата рождения), ИНН и КПП; - предмет договора – сумма денежных средств, которая выдаётся
заёмщику. В этом пункте обязательно нужно указать, что целью займа является именно покупка жилья. Сумму нужно указать сначала цифрами, а затем полностью прописью. В этом же пункте указывается, взимает ли займодатель проценты за пользование займом или нет;
Если таких процентов нет, то займ будет беспроцентный. Если есть залог, то он также упоминается в этом пункте.
- права и обязанности сторон. Обязанность по договору займа есть
только у заёмщика – обязанность вернуть вовремя долг. А заёмщик имеет право требовать досрочной выплаты всего займа, если заёмщик нарушит условия займа; - если по договору предусмотрены проценты за пользование
займом, то нужно включить в договор этот пункт. Здесь следует указать размер процентов, порядок и сроки их выплаты. Если займ беспроцентный, то этот пункт можно исключить; - ответственность сторон – в этом пункте предусматриваются
санкции для сторон за нарушение условий договора. Это могут штрафы в фиксированной сумме, или же проценты за каждый день просрочки; - форс-мажор – в этом пункте обговариваются условия
непреодолимой силы, которые могут помешать сторонам исполнить условия договора; - конфиденциальность – условия неразглашения;
- разрешение споров – порядок разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между ними. Здесь также нужно обговорить «порог», когда следует обращаться в суд;
- срок действия договор и условия его досрочного прекращения;
- заключительные условия;
- реквизиты и подписи сторон.
Необходимые документы
Чтобы заключить договора целевого займа на покупку жилья, необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт (для физ. лица) и Устав (для юр. лица);
- если по договору предусмотрен залог, то документы, подтверждающие право собственности заёмщика на предмет залога;
- предварительный договор на покупку жилья с указанием его стоимости;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на приобретаемое жильё. Если покупаемое жильё находится на рынке первичного жилья – то документы застройщика.
Условия предоставления займов в компании ЗаймБери, рассматриваются в статье: ЗаймБери.
Образец договора займа учредителя юридическому лицу, найдёте на странице.
Налогообложение
Налогообложение займа актуально в том случае, если займ беспроцентный или же проценты по займу меньше ставки рефинансирования ЦБ РФ на день заключения сделки. С февраля 2014 года и по сегодняшний день, ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 8,25% годовых.
В этом случае, возникает материальная выгода. С этой выгоды только физическое лицо обязано заплатить подоходный налог, в размере 13% от суммы выгоды. Юридическое же лицо не включает экономическую (материальную) выгоду в базу при налогообложении прибыли.
Сумма полученной материально выгоды считается по следующей формуле:
Мат. выгода = (2/3 * 8,25% * сумму займа) * кол-во дней пользования / 365
Например, Иванов получил 545 тысяч рублей на приобретение жилья на 2 года без процентов. Сумма материальной выгоды равна:
(2/3 * 8,25% * 545 000) * 730 / 365 = 59 950 рублей за 2 года. Следовательно, он должен заплатить 59 950 * 13% = 7 793,5 рублей за 2 года.
Однако согласно в пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ сказано, что материальная выгода, которая образовалась от экономии на процентах по целевому займу на покупку жилья, не облагается НДФЛ.
Кроме того, если заёмщик является плательщиком НДФЛ, то есть осуществляет официальную трудовую деятельность на территории нашей страны, то он имеет право на получение имущественного вычета.
Образец договора целевого займа на приобретение жилья
Образец договора займа денежных средств на покупку жилья выглядит точно так же как и любой другой договор целевого займа, только в цели займа необходимо указать «приобретение жилья».
Если уже известен адрес покупаемого жилья, то нужно указать и его.
Скачать образец договора беспроцентного целевого займа.
Скачать образец договора целевого займа с процентами.
Нужно ли оформлять договор нотариально
Законодательно не указано, что договор займа нужно заверять у нотариуса. Но лучше это сделать по нескольким причинам:
- нотариус проверит правильность составления договора. Он не имеет права заверять тот документ, который составлен неправильно и не соответствует действующему законодательству. Неправильно составленный договор может привести, что сделка в судебном порядке будет признана недействительной;
- нотариус является лишним свидетелем того, что договор целевого займа имел место быть. Даже если между сторонами возникнут какие-либо споры, нотариус может выступать дополнительным свидетелем.
Договор целевого займа на покупку жилья лучше заверить нотариально. Так больше шансов, в случае судебного разбирательства, доказать правоту одной из сторон.
Если к договору займа прилагается договор залога, а его предметом является недвижимое имущество, то оба договора нужно будет регистрировать в Росреестре.
Делать это нужно потому, что договор залога не является самостоятельным залогом, а является приложением к другому договору, в частности к договору целевого займа. Поэтому и регистрировать нужно оба договора.
Ответственность сторон
Ответственность сторон является существенным условием любого вида договора займа, в том числе и целевого. В этом пункте предусматривается ответственность обеих сторон за нарушение условий договора.
Ответственность может быть назначена только в рамках действующего гражданского и административного законодательства.
Чаще всего ответственность устанавливается для заёмщика. Именно он может нарушить условия договора, не вернув вовремя долг или не уплатить проценты.
Ответственность сторон по договору займа за нарушения условий возврата основного долга, а также порядка и сроков уплаты процентов по нему, может быть установлена в виде:
- процентов за каждый день просрочки возврата. Это может быть строго оговоренное значение процентов – 0,01% от суммы основного долга за каждый день просрочки. А можно указать 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Значение ставки рефинансирования ЦБ РФ для расчёта указывается на дату возврата долга. С февраля 2014 и по сегодняшний день ставка рефинансирования равна 8,25% годовых;
- фиксированной суммы штрафа за наличие невозврата. Например, в договоре может быть указано, что заёмщик должен уплатить штраф в размере, например, 6 тысяч рублей за каждый полный и неполный месяц просрочки, если он не вернёт долг вовремя;
- можно установить «смешанную» ответственность – штраф и пени. Тогда в договоре нужно будет указать «штраф за просрочку долга …. Рублей и пени в размере …. за каждый день просрочки».
Если заёмщик хоть раз нарушит условия договора, то займодатель имеет право требовать с него досрочного возврата всего долга с процентами, если они предусмотрены. Но это также нужно прописать отдельным пунктом в договоре.
Обязательно нужно обговорить ответственность заёмщика за предоставление недостоверных или неполных сведений о себе и о своём финансовом положении, а также, если в отношении имущества заёмщика, которое является предметом залога или обеспечивает его финансовое благополучие, принимается решение государственных органов.
Договор целевого займа на покупку жилья является одной из разновидностей стандартного договора займа, поэтому к его заключению необходимо применять положения гражданского законодательства.
Он может процентным или беспроцентным, срочным или бессрочным – эти моменты обсуждаются по договорённости сторон. Любые изменения условий договора оформляются дополнительным соглашением только по взаимному соглашению сторон.
Отзывы клиентов о компании Центрозайм, смотрите в комментариях к статье: Центрозайм.
Для составления соглашения о расторжении договора займа, смотрите образец.
Порядок регистрации договора займа в Росреестре, описан здесь.
Видео: рассмотрение основных нюансов при заключении договора займа
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
6 сентября 2013・Московская область 6 278 44
Здравствуйте. У меня в городе 2 ведущих застройщика, оба предлагают заключить договор займа и гарантийное письмо при покупке квартиры (я им даю деньги взаймы). Я понимаю, что это противоречит 214 фз, но по другому они отказываются. Покупка в другом городе меня не устраивает. хочется в своем городе новострой купить.
Советы 44
Наталья МишинаЛучший совет
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:08
Если нет других альтернатив и если очень хочется — рискуйте.
Решение только за Вами.
Переубедить застройщиков оформлять как-то иначе предложенной ими схемы — нереально.
Удачи! )
Здравствуйте, Сергей! В такой ситуации есть риск получить обратно деньги, причем без процентов, но не получить квартиру… Для более точного ответа — нужно смотреть договор займа и гарантийное письмо, которые Вам предлагают… Возможно, их можно несколько подкорректировать, чтобы минимизировать риски…
Сергей6 сентября 2013,
13:47
В договоре займа стоит 5 % годовых, но они сказали, что если я откажусь от покупки, то они мне вернут взнос без процентов, сколько я им дал, столько и вернут в течении месяца. Я заплатил пока 50% от стоимости квартиры, договор заканчивается 30 сентября. Далее они говорят в октябре при 100% оплате они заключат договор купли-продажи, а договор займа расторгнут. Других вариантов в моем городе у меня нет, кроме покупки на вторичке, я хочу новостройку. По отзывам от знакомых говорят хороший застройщик. Они стоят 17 этажный жом большой и сдают частями его по подъездно. Вот 30 сентября должны сдать 2 и 3 подъезд. У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку. Но дом там отличный сам по себе, стены толстые, белый кирпич, таких аналогов у нас в городе нету.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:49
Есть такая практика, у застройщика свои нюансы на этот счет, скорее всего таким образом решается налоговое бремя! Надо конечно еще и договор изучить. Если у вас вопрос в этой связи покупать или нет, то только вы сами его сможете решить, давать совет будет не корректным.
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:51
«Якобы» не может быть, любой застройщик обязан дать информацию: разрешение на строительство, проектная документация.
Сергей6 сентября 2013,
13:57
А если не дает?
НПК ОПТИМУС
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
16:24
А если не дает, то и судьбу не стоит испытывать! У них даже сайт не открывается, и сведений конкретных по этому дому нет.
Fromax Group
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
13:54
Если нет другого выбора — то думать не о чем: других вариантов всё равно нет.
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:54
Сергей, добрый день! Откуда у Вас эта информация, чем/кем подтверждена: «…У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку»???
В вашем случае нужно обязательно нанять специаоиста, который проверит всю документацию по интересующему Вас объекту, или сходите на консультацию в АН, спросите, может быть объекты уже продавались, послушайте отзывы профессионалов об этом застройщике. Стоимость консультации значительно ниже размера возможной потери уже внесеной Вами суммы. Удачи вам!
Центр недвижимости Партнер6 сентября 2013,
13:56
«специаоиста»=специалиста
Сергей6 сентября 2013,
15:23
Я обращался к местному юристу, он сказал, что этот застройщик надежный и с ним проблем не будет.
Сергей6 сентября 2013,
13:59
То, что из соседнего дома судились это действительно, я узнавал у знакомых там своих, они подтвердили.
«Рулетка»-опасная игра в недвижимости.
Александр Ткачев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
14:55
Если нет ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство, то стройка незаконная.. потому и не продают по 214 ФЗ — не могут..русская рулетка..
Алексей Семенов6 сентября 2013,
14:56
Если застройщик не дает о себе информации, значит не стоит с ним связываться
Кирилл К6 сентября 2013,
14:56
гантий никаких вообще, потом могут быть двойные продажи и т.д., прибыль себе в карман положат, а вам вернут то, что вложили, это же займ и скорее всего без процентный и без штрафов в договоре. так?
Сергей6 сентября 2013,
15:12
5% годовых стоит в договоре, но они сказали если откажусь вернут всю сумму что уплатил без % в течении месяца.
Юрий Синельников6 сентября 2013,
15:07
если есть вопросы с разрешительной документацией, то лезть в этот омут не стоит.
Приходилось при покупке себе квартиры связываться с такой схемой. Скажу честно, никакой юридической защиты нет. Но, как и у вас, выбора не было. Положился на надёжность застройщика и репутацию. Дом достроили, свидетельство выдали, живу)
Сергей6 сентября 2013,
15:22
Спасибо.
Сергей6 сентября 2013,
15:24
Мне вот непонятно как потом в собственность оформить квартиру, если они без разрешения строят.
Сергей6 сентября 2013,
15:26
Маским, а у вашего застройщика были документы на землю и разрешение на строительство?
Сергей6 сентября 2013,
15:28
Они сдают дом частями по подъездно, по факту построено только пол дома, но первый подъезд сдали еще в 11 году и там уже некоторые живут, но мало, я их не знаю, с ними не общался.
Не встречала в своей практике поподъездную сдачу в эксплуатацию (официально).Дом комиссия принимает целиком. По поводу того,что люди живут без прав-это бывает(к сожалению)
Да, документы все были. И разрешение, конечно, тоже. Я имел ввиду только схему с договором займа. А если строят без разрешения — в такое лучше не лезть.
Константин Геннадьевич6 сентября 2013,
16:23
А местный юрист не ангажированный случаем?
Лилия Фомина6 сентября 2013,
16:24
В любом случае, если альтернатив нет, и 50% уже выплатили — то дело почти сделано.
Сергей Левин6 сентября 2013,
16:39
Сомнительная схема..
Могут потом вам деньги вернуть и все. Скажут спасибо за предоставленные денежные средства в пользование.
Сколько было таких надежных, супернадежных и т.д., а люди потом с плакатами стоят «Верните наши квартиры»
Руслан Соешев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2013,
19:37
на что только не пойдут Застройщики, чтобы обойти 214ФЗ.
По 214 ФЗ есть риски — но тут поболее будут.
Раз уж внесли деньги — тут только остается:
Боишься-не делай,а делаешь- не бойся…
Сергей7 сентября 2013,
0:59
Спасибо всем, кто ответил мне, я подожду до 30 сентября, дальше уже по обстоятельствам буду действовать. Знакомые у меня брали квартиры от этого же застройщика и довольны остались, я же не просто так беру, а по рекомендации и отзывам людей кто у них уже брал. Но брали они в других домах. Те дома сданы уже давно. А этот у них самое лучшее предложение из всех как они говорят.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
1:17
А вот совсем недавно введено понятие обманутый дольщик. Вот, что касается Вас: те, кто будут покупать строящеюся недвижимость отличными от ФЗ-214 способами могут забыть про какую-нибудь помощь со стороны государства. Более таких признавать пострадавшими не будут. Дело Ваше, рискуйте. Вот только сам факт нежелания застройщика работать в рамках закона говорит о том, что что-то не так с документами…
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Я бы не рекомендовала покупать по такой схеме, не может быть надежным застройщик, который продает не по 214 ФЗ, а по договору займа и гарантийному письму, юрист ,с которым вы консультировались, ответственности не несет. Наилучший вариант — дождаться, когда они достроят и купить в собственность, да, это будет дороже, но намного безопаснее. Других вариантов нет.
Ольга Саукитенс
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2013,
8:55
Хотя, есть еще правозащитные органы
Звягинцев Василий7 сентября 2013,
19:43
У Вас есть обратный ход? Если нет, то доведите дело до конца. Отпишитесь нам, чем все закончилось, даже интересно стало. А на будущее, подобные вопросы лучше задавать до того, как 50% уже оплатили. Теперь или Пан или пропал. Удачи Вам.
Сергей7 сентября 2013,
19:59
Обратный ход есть, я могу расторгнуть с ними договор займа, но уже до 30 немножко осталось, отпишу после 30 сентября.
Татьяна Кашина7 сентября 2013,
21:07
Назовите застройщика
Анастасия Ефимова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2013,
21:21
Все свои риски Вы прекрасно понимаете, поэтому решение за Вами, время до 30 сентября еще есть, подумайте.
Алекс Гор9 сентября 2013,
22:26
Вот когда покупатель будет отказываться покупать не по фз214, тогда и продавец начнет торговать по правилам.
Источник