По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса).
Характеристика договора займа: он является реальным, односторонним, может быть как возмездным, так и безвозмездным.
Договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса). Односторонний характер договора выражается в том, что заемщик создает для себя заключением договора только долг, а займодавец всегда получает право требования.
Предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определяемые родовыми признаками, иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территорий РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 Гражданского кодекса (п. 2 ст. 807 Гражданского кодекса).
Сторонами договора займа являются займодавец и заемщик. В качестве займодавца, так же как и заемщика, могут выступать любые субъекты гражданского права. Заемщиком могут быть РФ и ее субъекты (п. 1 ст. 817 Гражданского кодекса).
Заключая договора займа или кредита, организации осуществляют операции с заемными средствами, которые можно условно разделить на три следующих этапа:
получение заемных средств;
начисление и уплата (получение) процентов за пользование заемными средствами;
возврат заемных средств.
В обоих случаях получающей стороной выступает заемщик. Заём выдает займодавец: любая организация или любое частное лицо; лицензия заемщику при этом не требуется. Кредит же предоставляет банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию.
Для юридических лиц гражданское законодательство содержит обязательное требование к письменной форме договора займа и договора кредита независимо от суммы. Для кредитного договора несоблюдение этого требования указывает на необходимость считать договор ничтожным:
Купля-продажа недвижимого имущества является самым распространенным способом приобретения недвижимости. При заключении этого соглашения необходимо учесть много тонкостей и понимать, что данный договор требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о самом документе, о процессе его заключения и, конечно же, не забывать о нюансах.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Он должен составляться в письменной форме и пройти государственную регистрацию.
Данный договор можно охарактеризовать как:
— консенсуальный, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а вступление договора в силу не связано с передачей товара покупателю.
— возмездный, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от него встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
— взаимный, то есть права и обязанности возникают у обеих сторон.
Сторонами выступают продавец (собственник недвижимости, полномочия которого подтверждены свидетельством государственного регистрирующего органа) и покупатель (любой субъект права).
Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество, не изъятое из оборота.
Необходимо отметить, что, например, земля и прочие природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства, не могут являться объектом данного договора, а здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, квартира, иной объект недвижимого имущества, либо часть здания, дома, квартиры, нежилое помещение, доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества – могут быть предметом данного соглашения.
Условия о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п.1 ст. 432 ГК РФ) и законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).
В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.
Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.
Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.
Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.
Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.
Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.
Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.
Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.
Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.
Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).
В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.
Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.
Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:
- возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
- уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.
Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.
Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.
Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.
- Главная
- Блог
- В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?
Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.
Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.
В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.
При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т.п.).
Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.
Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал .
Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.
Источник
В каких случаях составляется договор займа, если залогом выступает недвижимость? Что обязательно должен содержать документ? На какие моменты следует обратить внимание при заключении сделки?
В своих прошлых публикациях я частенько писал о законном основании залоговых кредитов, упоминал о документальном оформлении сделок. Предлагаю подробно рассмотреть договор займа, в котором обеспечением выступает залог. С Вами на связи Анатолий Вишневский – дипломированный экономист и банковский аналитик. Давайте рассмотрим юридическую сторону залогового кредита подробнее. Поехали!
Что такое договор залога и с чем его едят
Если между двумя сторонами составляется договор займа, в котором прописывается обеспечение залогом имущества заемщика – составление договора залога считается обязательным. В данном случае составляется либо два отдельных документа (так происходит чаще всего) или составляется договор займа с прописанным залогом.
Договор обязательно содержит:
- Вступление (преамбулу). Описываются стороны сделки, если физические лица – указываются ФИО, данные паспорта и адрес регистрации. Если одной из сторон является юридическое лицо – указывается полное и краткое наименование и доверенный представитель организации, а также документ, на основании которого он действует от ее лица.
- Предмет договора. Это собственно и есть то, на что направлено заключение сделки. В случае с залоговым займом – это получение денег на определенных условиях.
- Устанавливаемые условия. О них подробнее в предпоследнем разделе.
- Срок действия документа. Совпадает со сроком действия обязательства, устанавливается дата последнего платежа по долгу.
- Ответственность сторон. Прописываются последствия неисполнения сторонами принятых обязательств, устанавливается способ решения спорных вопросов.
- Форс-мажор. Существуют такие ситуации, которые возникают не по вине обеих сторон, но последствия для одной из них могут быть негативными. Форс-мажорные ситуации снимают ответственность заемщика перед кредитором или кредитора перед заемщиком.
Помимо стандартных, описанных выше пунктов, договор займа с залогом недвижимости (квартиры или любого другого объекта) имеет свои юридические особенности.
В чем особенности договора залога
Основная особенность такой договоренности – договор займа обеспечивается залогом имущества заимополучателя. Такое обеспечение обязательно указывается в документе с подробным описанием. Если залогом выступает недвижимость, то обязательно прописывается:
- адрес расположения имущества;
- площадь в целом и площадь каждого помещения, если таковое характерно залогу;
- стоимость оценки. Выставляется на основании акта об оценочной стоимости объекта недвижимости. Причем такая стоимость указывается как цифрами, так и буквами прописью;
- кадастровый номер;
- для земельного участка обязательно указание границ надела и присвоенная категория земель.
Также, если объектом залога выступает недвижимость, обязательным является регистрация документа в территориальном органе Росреестра.
С точки зрения законодательства
Основной нормой, регулирующей заключение сделок с залогом имущества, является Гражданский кодекс РФ.
Мой совет! Еще на этапе решения получить деньги с обеспечением Вашего собственного имущества рекомендую для начала ознакомиться со всеми пунктами ГК, касающимися такого кредитного обязательства.
Кодекс устанавливает объекты, которые могут выступать залогом в обеспеченных займах, процедуру оформления и регистрацию таких сделок, ответственность сторон, разрешение споров по таким займам. Также отдельно прописывается порядок реализации имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.
Ознакомиться с постулатами документа можно бесплатно, документ находится в свободном доступе. К примеру, по ссылке это можно сделать бесплатно.
Что касается заключения договора займа (это касается кредитных обязательств любой категории), то для ознакомления таких сделок с нормативно-правовой стороны рекомендую ознакомиться:
И не забывайте, чем больше Вы знаете о своих правах и нюансах таких сделок, тем сложнее Вас обмануть или поставить в невыгодные для Вас условия.
Что требуется от сторон договора
В любом обязательстве, а уж тем более, обеспеченном залогом недвижимого имущества, стороны договора должны быть совершеннолетними лицами. Как правило, если кредитором выступает юридическое лицо, а физическое – заемщиком, то к последнему предъявляются следующие требования:
- российское гражданство, в редких случаях рассматриваются граждане любой страны;
- постоянная регистрация, причем, желательно будет, если заемщик зарегистрирован на территории, по которой кредитор осуществляет свою деятельность;
- наличие документов, удостоверяющих право собственности.
Что касается возраста заемщика, то пороговое значение всегда устанавливается на дату внесения последнего платежа. Исходя из этого рассчитывается и срок возврата. Как правило, верхней точкой возрастного ограничения является пенсионный возраст (в зависимости от пола). Однако зачастую в заимствованиях с залогом предельный возраст выше (до 65-75 лет).
К обязательным документам, предоставляемым как подтверждение наличия права собственности, относятся:
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности, если таковое имеется. А «иметься» такое на руках может быть только в том случае, если регистрация права собственности осуществлялась до июля 2016 г.;
- немаловажным является документальное подтверждение обстоятельств, при которых передано право собственности. Если заемщик купил квартиру, то необходим договор купли-продажи, приобрел в наследство – одноименное наследство и т. д.
Обратите внимание! Частные лица имеют право заимствовать деньги только при условии наличия российского гражданства.
Чему уделить пристальное внимание
Единого унифицированного образца договора займа с залогом нет. Если кредитором выступает лицензированное учреждение, имеющее право на выдачу займов, такой образец договора залога денежных средств у него разработан свой.
Договор между физическими лицами составляется в свободной форме, но к нему также предъявляются особые требования:
- отсутствие смысловых и прочих ошибок;
- структурированность;
- предоставление достоверной информации из документальных источников. Если указывается стоимость, то она дублируется из акта об оценке, а не прописывается «на глаз».
При составлении договора залога недвижимости, которое пойдет в обеспечение договора займа, особое внимание уделите следующим положениям:
- точному и подробному описанию объекта залога;
- условия получения денег и обслуживания долга должны быть указаны точно, без двойного смысла, то же касается ответственности сторон за нарушение постулатов договора;
- между физическими лицами может быть заключен беспроцентный займ и лучше это так и написать в договоре, в противном случае договор займа будет считаться процентным.
Залог недвижимости предполагает регистрацию в территориальном органе кадастра и недвижимости, без нее сделка не считается действительной в части оформления залога. Для регистрации необходимо предоставить договор залога недвижимого имущества, являющегося обеспечением займа (в 3-х экземплярах), документы из БТИ и оплату государственной пошлины процедуры.
Что нужно знать прежде, чем отдавать имущество в залог
Недвижимость относится к наиболее ликвидному активу и поэтому является самым дорогостоящим залогом, позволяющим заемщику получить большие деньги в кредит.
Привожу три важных факта, который обязан знать каждый, собирающийся получить кредит под залог.
Факт № 1. Сбор документов
Заимствование денег под залог – серьезное обязательство и помимо стандартного набора личной и подтверждающей платежеспособность документации, потребуется собрать внушительный пакет документов. В первую очередь, это касается банков.
Но следует понимать, что большинство документов и так есть на руках заимополучателя. Если он выступает залогодателем, то у него и так есть свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы. Конечно же, есть на руках гражданский паспорт и второй документ.
Более лояльные кредиторы большего и не потребуют. Обратитесь за консультацией к компании ➥ «С залогом». Они кредитуют без проверки кредитной истории и не требуют справок, а процентная ставка – одна из самых низких на рынке и стартует от 6,5%.
Факт №2. Страхование и оценка стоимости
Это обязательные процедуры. Сохранность объекта залога также обязательно прописывается в договоре залога, как правило, им запрещено пользоваться сторонами для исполнения обязательств (или наоборот-неисполнения). В случае с недвижимостью, заемщик остается владельцем и может пользоваться ею (проживать в квартире или извлекать прибыль из коммерческого объекта). Поэтому страховка залога обязательна.
Оценка стоимости проводится для выяснения выдаваемой суммы, ведь стоимость залога не может быть меньше заимствованной суммы кредита.
Факт №3. Некоторые ограничения, связанные с правом собственности
Что касается залога в виде недвижимости, в связи с наложением обременения в органах единого реестра, на время действия кредитного договора с залогом запрещается проводить какие-либо действия без согласования с кредитором. К примеру, сдавать в аренду или прописывать новых жильцов. Для такого нужно заранее получить разрешение кредитора.
Образец договора займа с обеспечением залога
Как я уже упоминал выше – нет единого образца договора залога имущества, которое выступает обеспечением договора займа.
Между физическим и физическим лицом такой договор вообще составляется в свободном стиле, придерживаясь законных норм и структуры.
Между частными лицами
Выдавать деньги на возмездной основе имеет право каждый гражданин РФ, то же касается и договоров займа с залогом.
Деньги можно давать и на безвозмездной основе, то есть без начисления процентов.
Договорные обязательства могут быть установлены как в устном виде, так и письменном.
Заключая договор займа с залогом следует знать:
- сделка свыше 10 МРОТ оформляется только в бумажном варианте;
- договор залога квартиры и прочей недвижимости обязательно регистрируется в органах кадастра и недвижимости;
- если выдается беспроцентный займ – это обязательно указывается по тексту.
Важно! Если в договоре не указано начисление процентов – это не значит, что кредит выдан без начисления таковых.
Договор заключается между юридическим и физическим лицом
Если одной из сторон является юридическое лицо – ни о каких устных договоренностях не может быть и речи. Договор обязательно оформляется в письменном виде.
Важно! То есть, если Вы решили взять взаймы под залог квартиры, не только договор займа составляется в бумажном варианте, но и договор залога тоже.
Кроме того не идет даже и речи о выдаче беспроцентного займа. Это касается тех юридических лиц, деятельность которых лицензирована в сфере кредитования. То есть такие организации имеют право брать в обеспечение залог и выдавать под него кредитные деньги.
На каких условиях заключается договор
Если предоставление ссуды с обеспечением предусматривает выплату процентов по договору займа недвижимости – указывается процентная ставка, полная выдаваемая сумма кредита. Также обязательно прописываются условия возврата средств (одним платежом в конце срока действия, убывающими или равными платежами), устанавливается периодичность выплат (один раз в месяц или квартал). Если есть какие-либо комиссии, к примеру, за принятие платежа по долгу – это обязательно указывается в документе.
Что по ГК выступает залогом
Обращаясь к Гражданскому кодексу (в особенности, к статье 336) узнаем, что предметом залога может стать абсолютно любое имущество гражданина. Ограничения даны только на некоторые виды прав, которые не передают или взыскание по которым не могут быть осуществлены. Сюда относятся алименты, возмещение ущерба, причиненного здоровью или жизни.
Факт! Также, если законом установлен запрет на передачу определенного объекта, таковой не сможет стать залогом по обязательству.
Таким образом, залогом станет:
- любая недвижимость (жилая, нежилая, объекты незавершенного строительства);
- движимое имущество и оборудование;
- ценные бумаги;
- прочие ценности личного характера.
Стоит понимать, что по контракту по договору займа с залогом между юридическими лицами, жилая недвижимость не может стать предметом залога.
Надеюсь, статья была полезной для Вас. Жду комментариев и всего хорошего Вам!
Видео: как оформить договор залога
Оцените статью:
Загрузка…
Полезно? Сохрани чтобы не потерять!
Источник