Ранее мы уже рассматривали отдельные аспекты сотрудничества с нами с юридической точки зрения: например, разбирали особенности организационно-правовой формы “КПК” и подробноостанавливались на статусе пайщика. Сегодня я расскажу о договоре, заключаемом между нашей компанией и заемщиком.
Ипотека: обывательское и юридическое значение термина
Слово “ипотека” давно вошло в обиход и обычно вызывает только одну ассоциацию: приобретение “в ипотеку” жилья. Это обывательское, “бытовое” значение термина, для большинства граждан и даже некоторых работников финансового рынка ипотека — это целевой кредит, предназначенный для приобретения недвижимости.
Однако договор ипотечного займа — понятие более широкое. Так, подобный договор заключается в тех случаях, когда необходимо взять кредит под залог недвижимости. “Капитоль Кредит” также использует договор ипотечного займа в своей работе, выдавая займы под залог квартиры и коммерческой недвижимости. .
Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998, регулирующий связанные с ипотекой вопросы, носит название “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Выдаваемый по договору ипотеки займ не обязательно должен быть целевым. Нет необходимости разбираться в тонкостях закона “Об ипотеке”, достаточно понять, что ключевым признаком договора ипотечного займа является не цель займа, а право кредитора обратить взыскание на имущество, выступившее в качестве залога. Конечно же, вопрос о взыскании поднимается только в том случае, если заемщик не выполняет обязательства по договору. Кстати, согласно закону, залогом может выступить не только недвижимость, но также и воздушные и морские суда. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем именно предоставление займов под залог недвижимости.
Ипотечный займ и оформление займа под залог недвижимости
Итак, займы под залог недвижимости в КПК “Капитоль Кредит” выдаются на основании договора ипотечного займа. Важными особенностями взаимоотношений, которые возникают в результате заключения такого договора, являются следующие:
Заемщик сохраняет право на пользование имуществом (ст.29 ФЗ N 102-ФЗ). Это означает, в частности, что вы не должны выписываться или выезжать из квартиры, которая является залогом.
Согласно той же статье, вы можете “извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы”. Иными словами, если ранее вы сдавали недвижимость в аренду, вы спокойно можете продолжать это делать. Никаких ограничений договор ипотечного займа не накладывает.
Договор ипотеки не имеет силы без государственной регистрации: “Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность” (п.1 ст.10 ФЗ N 102-ФЗ).
Взыскать заложенное имущество залогодержатель (кредитор) имеет право в случае неисполнения обязательств, связанных с” неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части” (ст.50 ФЗ N 102-ФЗ).
Договор ипотечного займа: на что обратить внимание?
Ни для кого не секрет, что привычка подписывать документы, не изучив их, может привести к печальным последствиям. В ситуации, когда вопрос идет о денежном займе под залог недвижимости, нужно быть особенно внимательным и убедиться, что договор составлен грамотно, ведь речь идет о сохранности вашего имущества. КПК “Капитоль Кредит” действует только в рамках закона, но мы приветствуем желание клиентов вникнуть в детали и убедиться в правильности оформления документов.
На что же необходимо обратить внимание, если вы хотите оформить займ под залог недвижимости по договору ипотечного займа?
“Договор ипотечного займа чётко определён законом, и возможных “уловок” в нем не так много, — говорит юрист Анастасия Шевченко, — Как и в любых стандартных договорах, здесь есть существенные условия, на которые необходимо обращать внимание при подписании. Для договора ипотечного займа это:
условия займа (сумма), порядок оплаты.
предмет залога.
срок исполнения обязательства.
Помимо этого, конечно, в договоре должны быть прописаны права сторон и стоимость недвижимости. Что касается стоимости недвижимости — обязательно перед сделкой необходимо сделать оценку имущества (довольно часто это делает заемщик за свой счет). Впоследствии обязательно нужно зарегистрировать договор в Росреестре, без этого он недействителен”
Отдельно хотим отметить, что КПК “Капитоль Кредит” берет оценку имущества на себя, вам не нужно нести дополнительные затраты. В наших договорах нет скрытых условий, примечаний “мелким шрифтом” или “под звездочкой”. Мы строим отношения с клиентами на взаимном доверии.
Если у вас остались какие-то вопросы и уточнения, вы всегда можете связаться с нами по бесплатному номеру 8 (800) 222-17-26 или через онлайн-чат на нашем сайте. Мы будем рады проконсультировать вас.
Источник
Для государственной регистрации ипотеки, заключенной в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, нужно представить доказательства фактической передачи денежных средств по договору займа (постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 № 14744/10).
Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимого имущества) может быть заключен в обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, причинении вреда или другом договоре (ст. 2 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).
В договоре отражаются обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны договора, дата и место его заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Без нее он недействителен(ст. 10 Закона об ипотеке).
Для регистрации нужно представить в регистрирующий орган документы, перечисленные в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Это, в частности, документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Поскольку для возникновения ипотеки необходимо наличие факта возникновения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, регистраторы требуют документы, подтверждающие возникновение таких обязательств. Как правило, это копии соответствующих договоров (кредитных, аренды и др.).
Президиум ВАС РФ, рассматривая одно из дел, связанных с отказом в регистрации договора ипотеки, указал, что для регистрации договора ипотеки в обеспечение обязательств по договору займа только копии такого договора недостаточно.
Фабула
Физическое лицо (заимодавец) и организация (заемщик) заключили договор займа. В обеспечение своих обязательств по возврату полученного займа организация заключила с заимодавцем договор ипотеки, по которому предоставила в залог земельный участок. Впоследствии физическое лицо предоставило организации еще один заем. Дополнительным соглашением стороны внесли в договор ипотеки изменение, согласно которому участок предоставлялся в залог в обеспечение исполнения обязательств по двум договорам займа.
В регистрационный орган были представлены все необходимые для регистрации договора ипотеки документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации, в том числе копии договоров займа и платежно-расчетные документы по второму договору займа.
Тем не менее регистрирующий орган отказал в госрегистрации договора ипотеки. Отказ был мотивирован тем, что заявитель не подал документы, необходимые для государственной регистрации прав. Кроме того, регистратор сомневался в наличии оснований для госрегистрации, поскольку отсутствовали согласие супруги физлица на заключение договора ипотеки и документы, подтверждавшие перечисление денежных средств по первому договору займа. Кроме того, ипотека была установлена по двум договорам займа.
Полагая, что на регистрацию представлены все необходимые документы, а согласие супруги на заключение договора не требуется, организация обратилась в суд.
Исковые требования
В заявлении организация просила признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы недействительным и обязать ее провести регистрационные действия.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что ГК РФ и Законом об ипотеке не установлены ограничения по количеству договоров займа, в обеспечение которых может быть заключен договор ипотеки одного и того же имущества.
Сделка по ипотеке не связана с распоряжением имуществом заимодавца. Собственником земельного участка, предоставляемого в залог, является организация. Поэтому согласие супруги заимодавца на совершение сделки по ипотеке не требуется.
В регистрационный орган были поданы копии договоров займа. Кроме того, были представлены платежные документы, подтверждавшие передачу денежных средств заемщику по второму договору займа. Оснований считать, что договор ипотеки заключили в обеспечение несуществующего обязательства, не имелось.
Между тем в кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменили. Основанием послужил тот факт, что исходя из ст. 807 и 808 ГК РФ договор займа относится к реальным договорам. То есть он считается заключенным с момента передачи денег. Подтверждением договора займа и его условий может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу заимодавцем определенной денежной суммы. Таким образом, основанием для возникновения обязательства заемщика возвратить денежные средства является факт передачи ему этих денежных средств, а не сам факт подписания договора. Поэтому документы, свидетельствующие о передаче денежных средств, необходимы для подтверждения возникновения обязательства, в обеспечение исполнения которого заключен договор об ипотеке.
Регистрационный орган при отсутствии доказательств, что имеются основания возникновения и существования одного из обязательств, обеспеченных ипотекой, правомерно посчитал невозможным зарегистрировать такой договор.
Кассационный суд отклонил довод организации о том, что на основании п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации регистрационный орган не вправе требовать у заявителя дополнительные документы, не поименованные в п. 1 этой статьи.
Суд отметил, что в п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации в качестве одного из оснований для госрегистрации названы иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством РФ наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В данном случае документы о предоставлении займа свидетельствуют о возникновении ипотеки, которая исходя из ст. 329, 334 ГК РФ и ст. 2, 3 Закона об ипотеке не может быть установлена в обеспечение несуществующего обязательства.
Кассационный суд согласился с выводами суда первой инстанции по поводу несоответствия остальных причин, указанных в отказе, требованиям законодательства. Но поскольку по одному из мотивов отказано правильно, оснований для удовлетворения иска нет.
Позиция ВАС РФ
В высшей судебной инстанции позиции разделились. Коллегия судей, направляя дело на пересмотр в Президиум ВАС РФ, посчитала, что оснований для отказа в регистрации договора ипотеки не было.
Законом о госрегистрации запрещено требовать от заявителя дополнительные документы, если те, которые он представил, отвечают требованиям ст. 18 данного закона. Документы, поданные в регистрационный орган, соответствовали требованиям ст. 18 Закона о госрегистрации.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если ипотека отраженного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с действующим законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не отвечает требованиям госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иные правила и ограничения для регистрации спорного договора ипотеки законодательством РФ не установлены.
Статья 20 Закона об ипотеке, предусматривающая порядок госрегистрации договора ипотеки, не содержит требований о представлении в регистрационный орган доказательств фактического исполнения договора займа, обеспеченного ипотекой. Поэтому выводы суда кассационной инстанции о необходимости представления доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа противоречат п. 2 ст.17 Закона о госрегистрации.
Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда кассационной инстанции. Он согласился с тем, что для регистрации договора ипотеки, заключенного в обеспечение обязательств по договору займа, помимо самого договора займа нужно представить платежные документы, подтверждающие передачу заемных средств.
Источник
(введена Федеральным законом от 05.12.2017 N 378-ФЗ)
1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, подлежит опубликованию на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, а также требования, предъявляемые к включаемым в него организациям, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.2. Микрофинансовые организации вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 2 июля 2010 года N 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.3. Кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ «О кредитной кооперации».
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.4. Сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
(часть 1.4 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.5. Требования частей 1 и 1.2 настоящей статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
(часть 1.5 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
2. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Требования настоящей части по определению полной стоимости кредита (займа) и размещению информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа не распространяются на договоры целевого жилищного займа, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, также применяются требования настоящего Федерального закона в части:
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), а также в части доведения до сведения заемщика иной предусмотренной настоящим Федеральным законом информации;
4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
5) бесплатного осуществления кредитором операций по банковскому счету заемщика, если условиями кредитного договора, договора займа предусмотрено его открытие;
6) размещения условий кредитного договора, договора займа, перечень которых определен пунктами 1 — 13, 15 и 16 части 9 статьи 5 настоящего Федерального закона, в виде таблицы, форма которой установлена нормативным актом Банка России, начиная с первой страницы такого договора, четким, хорошо читаемым шрифтом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
3. В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, наряду с платежами заемщика, указанными в частях 3 и 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа), выраженной в процентах годовых, и платежами заемщика, указанными в части 3 и пунктах 2 — 7 части 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении включается сумма страховой премии, выплачиваемой заемщиком по договору страхования предмета залога, обеспечивающего требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа).
4. По кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, определяется примерный размер среднемесячного платежа заемщика, рассчитываемый в порядке, установленном Банком России, и носящий информационный характер. Примерный размер среднемесячного платежа заемщика размещается в квадратной рамке справа от информации о полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении и наносится цифрами и прописными буквами. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 процентов площади первой страницы кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
5. Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 6 ст. 6.1 распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, после 31.07.2019 (ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ).
6. В кредитном договоре (договоре займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием, указанным в части 1 статьи 6.1-1 настоящего Федерального закона, и об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает соответствующее право. При этом указанная информация должна быть размещена на первой странице кредитного договора (договора займа).
(часть 6 введена Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
В случае изменения условий кредитного договора, договора займа в соответствии с Федеральным законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ заемщик вправе изменить условия таких договоров по своему требованию в соответствии со ст. 6.1-1 только после окончания льготного периода.
Источник
